전세 계약 전에 등기부만 보고 보증에 들 수 있을 거라고 생각하는 경우가 있습니다. 한국주택금융공사(2026-09-07)는 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증이 2026년 10월 1일부터 보증금을 돌려주지 않아 보증기관이 대신 갚은 임대인에게 전세보증금반환보증 발급을 제한한다고 밝혔습니다. 세 기관이 그 정보를 나눠 어느 한 곳 사고만으로도 다른 기관 보증이 막히는 구조입니다.
이 글은 단지를 소개하지 않습니다. 계약 전에 안심전세 앱에서 보증 제한 여부를 보고, 등기부등본은 그대로 따로 떼는 순서만 적습니다. 앱에 ‘제한 없음’이 나와도 등기와 보증 한도를 대신하지 않습니다.
지금 확인할 최신 정보
- 한국주택금융공사 보도(작성 2026-09-07, 주택보증처)에 따르면 제한은 2026년 10월 1일부터입니다. 그 전에 이미 발급된 보증을 소급해 취소한다는 문장은 없습니다.
- 미반환 임대인 정보는 2026년 2월 3일 개정·시행된 신용정보법 시행령으로 임대인 동의 없이 수집·공유할 수 있고, 그 시행일 이후 발생한 정보만 공유한다고 했습니다. 2월 3일 이전 사고를 같은 목록에 넣는지는 보도에 없습니다.
- 정보는 한국신용정보원에 모아 보증심사에 씁니다. 임차인이 신용정보원 사이트를 직접 열어 임대인 이름을 조회하는 절차는 이 보도에 없습니다.
- 2026년 9월 21일부터 주택도시보증공사 안심전세 앱에서 계약 전 임대인의 보증 제한 여부를 볼 수 있다고 했습니다. 오늘(2026년 9월 29일)은 그 앱 확인이 시작된 뒤이고, 발급 제한 시행은 이틀 뒤인 10월 1일입니다.
- 세 기관은 9월 중 각 홈페이지에 안내문을 올린다고 했습니다. 앱 결과와 안내문 문장이 다르면 보증을 받을 기관의 안내문을 따릅니다.
계약 전에 확인하는 순서
- 주택도시보증공사 안심전세 앱을 설치하고, 계약하려는 주소로 임대인 보증 제한 조회가 열리는지 봅니다. 메뉴 이름이 안내문과 다르면 앱 안 검색에 ‘보증 제한’을 넣어 같은 기능을 찾습니다. 안 열리면 캡처하고 주택도시보증공사 안내문으로 돌아갑니다.
- 조회 결과의 날짜와 주소, 제한 여부를 저장합니다. ‘제한’이면 그 임대인 물건의 반환보증은 10월 1일 이후 세 기관 모두에서 막힐 수 있다고 보도가 설명합니다. 다른 기관으로 바꾸면 된다는 뜻으로 읽지 않습니다.
- ‘제한 없음’이어도 등기부등본은 인터넷등기소에서 계약 당일 다시 발급합니다. 앱이 대신하는 항목은 보도상 보증 제한 여부입니다. 근저당, 가압류, 소유자 이름은 등기부에서 봅니다.
- 등기부 소유자와 계약서 임대인, 앱에 넣은 이름이 같은지 대조합니다. 한 글자라도 다르면 조회 결과가 다른 사람일 수 있으니 계약을 미룹니다.
- 반환보증을 받을 계획이면 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI 중 어디인지 정하고 그 기관 홈페이지의 9월 안내문을 찾습니다. 한도, 보증료, 주택 가격 대비 보증금 비율은 보도에 숫자가 없습니다. 각 기관 신청 화면의 숫자를 쓰고 기사나 이 글의 추정은 넣지 않습니다.
- 이미 사는 집이라면 10월 1일이 기존 보증을 없애는 날인지 약관과 안내문을 봅니다. 보도는 앞으로의 발급 제한이고, 기존 보증 유지 조건은 적혀 있지 않습니다.
- 보증 제한 조회는 전월세 신고, 전입신고, 확정일자와 다른 절차입니다. 앱에서 제한이 없다고 해서 전입신고를 안 해도 되는 것은 아닙니다. 대항력은 전입과 점유로 생깁니다.
날짜별로 달라지는 일
| 날짜 | 누가 | 무슨 일 |
|---|---|---|
| 2026-02-03 | 신용정보법 시행령 | 이후 발생한 미반환 정보만 동의 없이 공유 |
| 2026-09-21 | 안심전세 앱 | 계약 전 임대인 보증 제한 여부 조회 시작 |
| 2026-10-01 | 주금공·HUG·SGI | 미반환 임대인 반환보증 발급 제한 |
문의는 보도에 주택보증처 김미정 팀장 051-663-8411로 적혀 있습니다. 개별 주소의 등기 해석이나 소송 상담 번호는 아닙니다. 내 집 조회는 앱과 등기소에서 하고, 제도 일반만 그 번호로 확인합니다.
등기와 앱을 같이 보는 이유
보증기관이 대신 갚은 뒤에야 ‘미반환 임대인’으로 공유됩니다. 아직 사고가 나기 전, 빚만 많은 집은 이 목록에 없을 수 있습니다. 그래서 등기부의 근저당 합계와 보증금, 매매 시세를 임차인이 따로 비교해야 합니다. 시세 숫자는 이 보도에 없습니다. 시세는 국토교통부 실거래가 조회에서 같은 단지, 비슷한 면적, 최근 거래일로 확인합니다.
신용정보원 집중은 보증기관 심사에 쓰는 절차입니다. 세입자가 그 목록 전체를 내려받는 메뉴가 있다고 보도는 말하지 않습니다. 세입자에게 열린 경로는 9월 21일부터의 안심전세 앱 조회입니다.
10월 1일 전에 보증 승인을 받았다면 약정서를 보관합니다. 승인 번호와 날짜가 10월 1일 전인지 확인합니다. 승인 없이 상담만 한 상태는 발급이 아닙니다. 상담 메모에 한도가 적혀 있어도 10월 1일 이후 심사는 새 제한을 적용할 수 있습니다. 그 경우 결과는 신청 화면의 문구를 따릅니다.
흔한 실수
- 앱 ‘제한 없음’만 보고 등기부등본을 생략합니다. 앱은 보증 제한 여부입니다.
- 한 기관이 거절하면 다른 기관은 된다고 생각합니다. 10월 1일부터 세 곳이 정보를 공유해 발급을 막습니다.
- 2026년 2월 3일 이전 사고까지 자동으로 같은 목록이라고 단정합니다. 보도는 시행일 이후 발생분이라고 했습니다.
- 보증료와 한도를 커뮤니티 평균으로 넣습니다. 보도에 금액이 없으면 신청 화면만 봅니다.
- 반환보증 확인을 전입신고나 전월세 신고 대신으로 씁니다. 세 절차는 목적과 창구가 다릅니다.
자주 묻는 질문
Q. 10월 1일이면 모든 전세 보증이 중단되나요?
아닙니다. 보증금을 안 돌려줘 보증기관이 대신 갚은 임대인에 대한 새 반환보증 발급이 제한됩니다. 일반 임대인의 신청 창구가 닫힌다는 문장은 없습니다.
Q. 안심전세 앱만 보면 안전한가요?
앱으로 보는 항목은 2026년 9월 21일부터 열린 보증 제한 여부입니다. 근저당과 소유자는 등기부등본으로 당일 확인합니다.
Q. 임대인 동의가 있어야 조회되나요?
미반환 정보 공유는 2026년 2월 3일 시행령으로 동의 없이 가능하다고 보도가 적었습니다. 앱 조회에 어떤 추가 동의가 뜨는지는 화면 문구를 따릅니다. 보도에 없는 동의 절차를 추측하지 않습니다.
Q. 이미 가입한 보증도 10월 1일에 해지되나요?
보도는 발급 제한의 시작일입니다. 기존 보증의 자동 해지는 적혀 있지 않습니다. 약정서와 해당 기관 안내문을 봅니다.
마무리, 오늘 할 일
- 안심전세 앱에서 계약 예정 주소의 보증 제한 조회가 열리는지 보고 결과 화면을 저장합니다.
- 같은 주소의 등기부등본을 인터넷등기소에서 발급해 소유자 이름을 앱·계약서와 비교합니다.
- 반환보증을 넣을 기관 홈페이지에서 9월 안내문이 있는지 확인하고, 한도는 신청 화면에만 적습니다.