2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트를 갖고 있으면서 한 번도 살지 않은 '비거주 1주택자'는 전세대출을 새로 받거나 만기 연장하는 것이 원칙적으로 막힙니다.
같은 날부터 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역 80%→70%, 그 밖의 지역 90%→80%로 낮아집니다. 무주택자는 기존 비율이 그대로입니다.
세 가지 요건을 모두 충족해야 규제 대상이고, 법적으로 실거주가 예정된 경우 등은 예외가 있습니다. 시행까지 남은 약 석 달 안에 내 상황부터 확인해 두세요.
목차
- 무엇이 바뀌나요
- 규제 대상 3가지 요건
- 예외로 인정되는 경우
- 내 상황 확인 따라하기
- 세입자·집주인 체크리스트
- 흔한 실수와 자주 묻는 질문
비거주 1주택자 전세대출 규제 핵심
무엇이 바뀌나요
| 구분 | 지금 | 2027년 1월 1일부터 |
|---|---|---|
| 전세대출 보증 제한 대상 | 다주택자, 투기지역·투기과열지구 3억 원 초과 아파트 취득자 등 | 기존 대상 + 투기적 목적의 비거주 1주택자 |
| 비거주 1주택자 신규 대출 | 가능 | 원칙적으로 금지 |
| 비거주 1주택자 만기 연장 | 가능 | 원칙적으로 금지 |
| 1주택자 보증비율(수도권·규제지역) | 80% | 70% |
| 1주택자 보증비율(그 밖의 지역) | 90% | 80% |
| 무주택자 보증비율 | 80% / 90% | 변동 없음 |
은행 전세대출은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증을 바탕으로 나갑니다. 보증이 막히면 사실상 대출 한도가 0원이 되는 구조입니다.
현재 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 받은 전세대출은 약 9조3000억 원, 6만 건 규모입니다.
규제 대상 3가지 요건
아래 세 가지를 모두 충족해야 규제 대상입니다. 하나라도 해당하지 않으면 이번 비거주 1주택자 규제와는 무관합니다.
- 보유. 부부합산 기준으로 수도권·규제지역에 아파트 1채를 보유하고 있습니다.
- 임대. 그 아파트를 다른 사람에게 임대하고 있습니다. 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외합니다.
- 실거주 이력 없음. 본인과 배우자 모두 그 아파트에 실제로 산 적이 없습니다. 실거주 기간 길이는 따지지 않습니다.
즉, 잠깐이라도 실제로 살았던 이력이 있다면 이번 규제 대상이 아닙니다. 전입 기록과 거주 증빙을 미리 챙겨 두는 것이 중요합니다.
청년 무주택자라면 규제와 별개로 청년특례 전세대출보증 신청하는 법에서 한도 확대 내용을 같이 확인해 보세요.
예외와 대비 방법
예외로 인정되는 경우
| 상황 | 허용 범위 |
|---|---|
| 토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 사서, 임대차 종료 후 실거주해야 하는 경우 | 신규 대출·만기 연장 허용 (입주 시 전세대출 종료) |
| 세입자 있는 집을 임대차 승계 조건으로 산 경우 | 기존 임대차계약 종료일까지 만기 연장 |
| 집주인이 보증금을 안 돌려줘 대출 상환이 어려운 경우 | 만기 연장 가능 |
| 퇴거 예정이지만 일정 조정이 필요한 경우 | 6개월 이내 등 단기 연장 |
| 금융회사 여신심사위원회가 비거주 불가피성을 인정한 경우 | 예외적으로 신규·연장 가능 |
내 상황 확인 따라하기
- 보유 주택을 확인합니다. 부부 명의 주택을 모두 적고, 그중 수도권·규제지역 아파트가 있는지 봅니다.
- 실거주 이력을 확인합니다. 주민등록초본의 주소 변동 이력으로 본인·배우자가 그 집에 전입한 적이 있는지 확인합니다.
- 임대 상대를 확인합니다. 부모·자녀 등 직계존비속에게 임대했다면 대상에서 빠집니다.
- 전세대출 만기일을 확인합니다. 2027년 1월 1일 이후 만기라면 연장 가능 여부를 은행에 미리 묻습니다.
- 예외 서류를 준비합니다. 임대차 승계 계약서, 보증금 미반환 증빙, 퇴거 일정 등 해당 서류를 모아 둡니다.
세입자·집주인 체크리스트
- 1주택자라면 보증비율이 10%포인트 낮아질 때 필요한 자기자금이 얼마나 늘어나는지 계산했나요?
- 지금 사는 전셋집 계약 만기와 내 집 임대차 만기가 언제 겹치는지 표로 정리했나요?
- 내 집에 직접 들어가 사는 선택지와 비용을 비교했나요?
- 보증금 반환 안전장치(전세보증보험, 확정일자)를 점검했나요?
흔한 실수
- 모든 1주택자가 대상이라고 오해하는 실수. 세 가지 요건을 모두 갖춘 경우만 대상입니다.
- 지방 아파트도 해당한다고 보는 실수. 수도권·규제지역 아파트 보유가 기준입니다. 다만 보증비율 축소는 1주택자 전체에 적용됩니다.
- 시행일 전에 연장하면 끝이라고 생각하는 실수. 다음 만기 때 다시 규제를 적용받을 수 있습니다.
- 실거주 증빙을 버리는 실수. 전입 기록과 공과금 납부 내역 등은 예외 판단에 쓰일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 언제부터 시행되나요?
A. 비거주 1주택자 전세대출 제한과 1주택자 보증비율 축소 모두 2027년 1월 1일부터입니다.
Q. 예전에 1년만 살았어도 괜찮나요?
A. 실거주 기간 길이는 따지지 않으므로, 본인이나 배우자의 실거주 이력이 있으면 대상이 아닙니다.
Q. 부모님께 전세를 놓았는데 대상인가요?
A. 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외됩니다.
Q. 무주택자도 보증비율이 줄어드나요?
A. 아닙니다. 무주택자는 수도권·규제지역 80%, 그 밖의 지역 90%가 유지됩니다.
오늘 할 일
- 부부 명의 주택과 실거주 이력을 주민등록초본으로 확인합니다.
- 현재 전세대출 만기일을 은행 앱에서 확인합니다.
- 2027년 이후 만기라면 은행 창구에 예외 해당 여부를 미리 상담합니다.
이 글은 2026-10-09 기준 발표된 금융 대책 내용을 정리했습니다. 실제 적용은 법령·보증기관 내규와 금융회사 안내가 우선입니다.
