등기부등본(등기사항전부증명서)은 세 곳만 보면 됩니다. 표제부에서 집 주소와 면적, 갑구에서 누가 주인이고 압류·가처분·신탁이 있는지, 을구에서 근저당 같은 빚이 얼마나 걸려 있는지 확인합니다.
을구의 채권최고액은 실제 대출 원금의 120~130%로 잡히는 경우가 많습니다. 채권최고액이 1억2천만원이면 빌린 돈은 대략 1억원 안팎이라고 읽으면 됩니다.
그리고 등기부는 계약하는 날과 잔금 치르는 날, 두 번 새로 떼서 비교해야 합니다. 그 사이에 새 근저당이 붙는 일이 실제로 생기기 때문입니다.
확인 순서
- 인터넷등기소에서 떼는 법
- 표제부: 집이 맞는지부터
- 갑구: 주인과 권리 제한
- 을구: 걸려 있는 빚 계산
- 계약 전에 많이 묻는 것
- 계약 전 이번 주에 끝낼 일
인터넷등기소에서 떼는 법
열람용과 발급용, 무엇을 뽑나
대법원 인터넷등기소에 접속해 주소로 부동산을 검색하면 됩니다. 인터넷 열람은 1통에 700원, 제출용으로 쓰는 발급은 1,000원이고 등기소 창구 발급은 1,200원입니다.
내용을 확인하는 데는 열람용으로 충분합니다. 다만 열람용 출력물은 법적 제출 서류로 쓸 수 없으니, 대출이나 보증보험 서류에 필요하다면 발급용을 고릅니다.
'말소사항 포함'에 체크하는 이유
검색 뒤 옵션에서 말소사항 포함을 선택하면 지워진 기록까지 함께 나옵니다. 근저당이 여러 번 설정됐다 말소된 흔적, 예전 가압류 기록 같은 이력을 보면 집주인의 자금 사정을 짐작할 수 있습니다.
현재 유효한 권리만 보고 싶다면 줄이 그어지지 않은 항목만 따로 읽으면 됩니다. 붉은 줄이 그어진 항목은 이미 효력이 없어진 기록입니다.
표제부: 집이 맞는지부터
동·호수와 면적 대조
표제부에는 건물의 주소, 구조, 면적이 적혀 있습니다. 계약서와 건축물대장의 동·호수, 전용면적이 이 내용과 똑같은지 한 글자씩 맞춰 봅니다.
아파트나 다세대처럼 집합건물이라면 대지권 표시가 있는지도 봅니다. 문 앞 호수 표시와 서류상 호수가 다른 빌라가 종종 있어서, 현관 표시만 믿고 계약하면 엉뚱한 집에 전입하는 일이 생깁니다.
다가구는 호수가 없다
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 잡혀 있어 호수 구분이 없습니다. 이 경우 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 중요해집니다.
집주인 동의를 받아 주민센터에서 전입세대 열람을 하고, 확정일자 부여 현황을 확인해 선순위 보증금이 얼마인지 알아봐야 합니다. 등기부만으로는 이 금액이 보이지 않습니다.
갑구: 주인과 권리 제한
소유자와 신분증 대조
갑구 마지막 줄에 있는 현재 소유자 이름과 계약하러 나온 사람의 신분증이 같은지 확인합니다. 공동명의라면 모든 소유자의 동의가 필요하고, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 받습니다.
이런 단어가 보이면 계약을 멈춘다
| 갑구 기재 | 뜻 | 대응 |
|---|---|---|
| 가압류 | 채권자가 집을 처분하지 못하게 묶어 둠 | 말소 전에는 계약 보류 |
| 가처분 | 소유권 다툼 등으로 처분 금지 | 계약 보류 |
| 압류 | 세금 체납 등으로 국가·지자체가 묶음 | 계약 보류, 체납 여부 확인 |
| 경매개시결정 | 이미 경매 절차 시작 | 계약하지 않음 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사로 넘어가 있음 | 신탁원부 확인, 수탁자 동의 필요 |
신탁등기가 된 집은 등기부상 소유자가 신탁회사입니다. 위탁자인 원래 집주인과만 계약하면 임대차가 신탁회사에 효력이 없다는 다툼이 생길 수 있어, 신탁원부를 떼서 임대 권한과 동의 조건을 먼저 봐야 합니다.
을구: 걸려 있는 빚 계산
채권최고액을 원금으로 바꾸는 계산
은행은 이자와 연체금까지 대비해 빌려준 돈보다 높은 금액을 채권최고액으로 등기합니다. 그래서 채권최고액을 1.2나 1.3으로 나누면 대략의 원금이 나옵니다.
| 을구 채권최고액 | 120%로 본 원금 | 130%로 본 원금 |
|---|---|---|
| 6,000만원 | 약 5,000만원 | 약 4,615만원 |
| 1억2,000만원 | 약 1억원 | 약 9,230만원 |
| 2억4,000만원 | 약 2억원 | 약 1억8,460만원 |
위험을 따질 때는 원금이 아니라 채권최고액 전체를 기준으로 잡는 편이 안전합니다. 경매가 되면 은행은 최고액 한도까지 먼저 가져갈 수 있기 때문입니다.
근저당이 두 개 이상 잡혀 있다면
을구에 근저당이 여러 줄 있으면 말소되지 않은 것의 채권최고액을 모두 더해야 합니다. 1순위 은행 9,000만원, 2순위 캐피탈 3,000만원이라면 선순위 빚은 1억2,000만원으로 봅니다.
순위는 접수 날짜와 접수 번호 순서로 정해집니다. 내 전입신고와 확정일자가 그보다 늦으면 경매 때 그 금액이 모두 먼저 배당된다는 뜻이라, 2순위 이하 대출이 보이는 집은 특히 보수적으로 계산하세요.
보증금까지 더하면 몇 퍼센트인가
선순위 채권최고액과 내 보증금을 더한 뒤 집 시세로 나눠 보면 위험 정도가 숫자로 보입니다. 시세 3억원 빌라로 직접 계산해 보면 다음과 같습니다.
| 채권최고액 | 보증금 | 합계 ÷ 시세 3억원 |
|---|---|---|
| 1억2,000만원 | 1억8,000만원 | 100%, 시세 전부가 빚과 보증금 |
| 6,000만원 | 1억8,000만원 | 80% |
| 없음 | 2억1,000만원 | 70% |
현장에서는 이 비율을 70~80% 아래로 보수적으로 잡는 경우가 많지만, 법이나 기관이 정한 공식 기준은 아닙니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 나오는 일이 흔하다는 점까지 감안해서 판단하세요.
보증금을 돌려받지 못할 때를 대비한 보증보험 가입 절차는 전세보증금 반환보증 가입 가이드에서 정리했습니다. 2026년 10월 30일부터 계약 전에 한도를 미리 심사받는 방식이 생긴 내용은 HUG 전세보증 사전한도심사 체크리스트에 있습니다.
계약 전에 많이 묻는 것
Q. 을구에 전세권이나 임차권등기가 있으면요?
A. 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 남긴 기록일 가능성이 큽니다. 말소되지 않은 임차권등기가 있다면 그 보증금이 정리됐는지부터 확인하세요.
Q. 근저당을 잔금으로 갚는다는데 믿어도 되나요?
A. 계약서에 '잔금으로 기존 근저당을 말소한다'는 특약을 넣고, 잔금 당일 은행 상환과 말소 접수증을 직접 확인합니다. 말로만 약속받고 끝내지 않는 것이 핵심입니다.
Q. 잔금일 이후에 집주인이 대출을 더 받으면요?
A. 전입신고 효력은 다음날 0시에 생겨서 그 사이 빈틈이 있습니다. '잔금일 다음날까지 근저당 등 권리 설정 금지' 특약을 넣고, 순서는 전입신고·확정일자 순서와 대항력 다음날 0시에서 확인하세요.
Q. 사기를 당하면 지원받을 길이 있나요?
A. 피해 인정 요건과 지원 내용은 전세사기 최소보장제 11/13 시행 정리에 따로 모았습니다. 다만 사후 지원보다 계약 전 확인이 훨씬 확실합니다.
계약 전 이번 주에 끝낼 일
- 계약 전날 또는 당일 아침, 말소사항 포함으로 등기부를 새로 열람합니다.
- 표제부 동·호수와 면적을 계약서 초안, 건축물대장과 맞춰 봅니다.
- 갑구 소유자와 신분증을 대조하고 가압류·압류·신탁 표시가 없는지 봅니다.
- 을구 채권최고액과 보증금 합계를 시세로 나눈 비율을 직접 계산합니다.
- 잔금 당일 아침 다시 등기부를 열람해 계약일 출력본과 달라진 곳이 없는지 비교합니다.
이 글은 등기부 읽는 방법을 정리한 일반 정보입니다. 금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 계약 전에 공인중개사나 법률 전문가에게 확인을 받으세요.