계약갱신요구권 사용 여부 확인하는 법 | 5%·월세·실거래가

전세 만기가 다가오는데 새 집 보증금이 감당이 안 되면, 갱신요구권을 썼는지부터 계약서와 실거래가의 칸이 달라집니다. 서울경제(2026-09-29)는 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 2026년 1~8월 서울 아파트 전세 7만7264건 가운데 갱신이 3만9224건, 50.8%라고 전했습니다. 지난해 같은 기간 41.1%보다 9.7%포인트 높습니다.

이 글은 눌러 살라고 권하지 않습니다. 갱신요구권을 쓴 계약인지, 5% 안에서 월세만 붙었는지, 묵시적 갱신 뒤 나갈 때 중개보수를 누가 말하는지 화면과 특약으로 나누는 순서입니다.

지금 확인할 최신 정보

• 서울경제(2026-09-29)는 갱신을 뺀 서울 아파트 전세가 지난해 1~8월 6만1321건에서 올해 3만8040건으로 38.0% 줄었다고 했습니다. 2023년 1~8월 갱신 비중 27.15%, 2024년 31.26%와 비교해 올해 50.8%가 높다고 적었습니다.
• 뉴스1(2026-09-26, 이동희)은 9월 21일 기준 올해 1~9월 서울 아파트에서 갱신요구권을 쓰고 전세를 갱신한 계약이 2만3101건이고, 이 중 1288건(5.58%)에 월세가 새로 붙었다고 실거래가 시스템을 분석해 전했습니다. 1288건 중 1061건(82.4%)은 보증금이 그대로였습니다.
• 같은 기사는 갱신요구권을 쓰면 보증금이나 월세를 5%까지만 올릴 수 있다고 했습니다. 보증금 12억원이면 5%는 6000만원이고, 기사 설명은 이를 연 4~5%로 바꾸면 월세 20만~25만원이라는 예시입니다. 법정 전환율이 4~5%라는 뜻이 아닙니다.
• 월별 비중은 1월 5.07%에서 6월 6.73%까지 올랐고, 7월 5.14%, 8월 5.46%, 9월 5.79%라고 뉴스1이 적었습니다. 9월 1~21일 비중은 8월 같은 기간 5.38%보다 높고, 올해 한 달도 5% 아래로 내려가지 않았다고 했습니다. 7월 이후 갱신요구 전세 6011건 중 323건(5.37%)에 월세가 붙었고, 그중 보증금을 안 바꾼 비율은 84.5%로 상반기 81.7%보다 높습니다. 새로 붙은 월세 중윗값은 상반기 13만원에서 7월 이후 15만원입니다.
• 한국경제(2026-09-23)는 8월 서울 아파트 전세 7516건 중 갱신 4406건(58.6%), 신규 2946건이라고 했습니다. 구분 없는 164건을 빼면 갱신 비중 59.9%입니다. 갱신 중 갱신요구권 ‘사용’ 표시가 없는 계약이 2237건이고, 보증금 인상률 10% 초과가 578건이라고 했습니다. 합의 갱신은 권리를 남겨 둘 수 있지만 시세가 반영될 수 있다고 구분했습니다.
• 알파경제(2026-09-22)는 서울시 주택거래 분석으로 8월 서울 아파트 전세 갱신 비중 58.9%(전년 8월 43.7%)를 전했습니다. 갱신 가운데 갱신권 사용은 48.7%로 전년 57.0%보다 낮고, 갱신권 없이 연장한 거래를 전체의 약 30.2%로 환산했습니다.

실거래가와 계약서에서 칸을 보는 순서

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 우리 단지, 전용면적, 계약일을 열고 전세 거래를 고릅니다. 신규인지 갱신인지, 갱신요구권 사용 여부 칸이 있는지 캡처합니다. 뉴스1의 1288건은 ‘사용’으로 잡힌 전세 갱신만의 월세 전환입니다. 사용 칸이 비어 있으면 그 통계에 넣지 않습니다.
2. 내 계약서와 직전 계약서의 보증금, 월세, 계약 시작일을 두 줄로 적습니다. 갱신요구권을 쓰겠다고 한 기록이 문자·내용증명·계약서 특약 중 어디에 있는지 찾습니다. 말만 하고 칸이 없으면 한경이 구분한 ‘사용 표시 없는 갱신’에 가깝습니다.
3. 권리를 쓴 갱신이면 인상액이 직전 차임의 5%를 넘는지 계산합니다. 보증금만 오른 경우, 월세만 오른 경우, 보증금은 같고 월세가 생긴 경우를 따로 셉니다. 뉴스1은 세 번째를 ‘월세가 새로 붙었다’로 셌습니다. 기사 예시의 연 4~5% 월세 환산은 법정 이율이 아니므로 계약서에 적힌 월세만 비교합니다.
4. 권리를 쓰지 않은 합의 갱신이면 5% 문장을 적용했다고 적지 않습니다. 한경은 권리를 남기면 주변 시세가 조건에 반영될 수 있다고 했습니다. 인상률 10%가 넘는 578건은 8월 분석의 ‘사용 표시 없는’ 쪽과 함께 읽습니다.
5. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 계약이 끝난 뒤 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 기간 안에 통지하지 않아 연장되는 경우입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 납니다. 통지 날짜를 문자 시각으로 남깁니다.
6. 글로벌이코노믹(2026-09-22)은 서울시가 1년 단위 계약을 강요하거나, 묵시적 갱신 퇴거 때 임대인 중개보수까지 임차인에게 넘기는 중개를 점검한다고 전했습니다. 1년 계약 자체가 항상 무효는 아니고, 법으로 보장되는 2년을 인정하지 않거나 불리하게 다시 쓰게 하는 경우가 문제라고 기사는 구분합니다. 중개사가 그 설명을 했는지 확인설명란을 봅니다.
7. 중개보수 금액은 시·도 조례 상한 안에서 협의입니다. 이 글은 요율 숫자를 새로 만들지 않습니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템의 중개보수 요율표와 중개사무소 소재지 조례를 열고, 산출내역서의 거래금액·요율·한도·부가세 칸이 그 표와 같은지 대조합니다. 잔금날 통보된 금액은 계약 전 산출내역과 다를 수 있으니 계약 전에 받습니다.

9월 기사에 나온 서울 아파트 전세

구분	숫자	출처
1~8월 전세 중 갱신	3만9224 / 7만7264 (50.8%)	서울경제 2026-09-29
갱신 제외 전세	6만1321 → 3만8040 (−38.0%)	서울경제, 전년 동기 대비
8월 갱신 비중	58.6%(한경), 58.9%(서울시)	한국경제 2026-09-23, 알파경제 2026-09-22
갱신권 사용 전세 중 월세 신규	1288 / 2만3101 (5.58%)	뉴스1 2026-09-26
그중 보증금 동결	1061건 (82.4%)	뉴스1
7월 이후 신규 월세 중윗값	15만원 (상반기 13만원)	뉴스1

딜사이트(2026-09-30)는 한국부동산원 집계로 지난달 서울 아파트 평균 전셋값 6억3662만원, 평균 월세 164만1000원(2년 전 132만원 대비 32만1000원)을 전했습니다. 단지 호가와 다를 수 있으니 평균으로 내 보증금을 고치지 않습니다.

나갈 때 중개보수 문장

묵시적 갱신 뒤 임차인 해지는 새 임차인을 구해 달라는 부탁이 아닙니다. 글로벌이코노믹은 임대인 측 중개보수를 임차인에게 넘기는 관행을 서울시 점검 대상으로 적었습니다. 그래도 특약에 ‘퇴거 시 임차인이 임대인 중개보수를 부담’이라고 이미 적혀 있으면, 그 문장이 있는지부터 표시합니다. 없다고 말만 하는 요구는 산출내역을 임차인 앞으로 바꾸기 전에 문자로 거절 의사를 남깁니다.

계약갱신요구로 한 차례 늘린 뒤의 중도 해지는 묵시적 갱신 해지 규정(통지 후 3개월)을 준용한다는 점이 주택임대차보호법 조문에 있습니다. 준용 여부는 우리 계약이 요구권 행사 갱신인지에 달려 있으므로, 사용 칸이 있는 계약서만 그 문장을 붙입니다.

1년짜리로 다시 쓰자는 권유는 글로벌이코노믹이 전한 점검 사례입니다. 임차인이 원해서 2년보다 짧게 정하는 것은 기사도 일률 금지라고 하지 않았습니다. 기존 2년 계약을 월세 인상을 위해 1년으로 다시 쓰라는 압박이면, 확인설명서에 기간과 인상 이유가 어떻게 적혔는지 사진을 남기고 당일 날인하지 않습니다.

흔한 실수

• 갱신요구권을 쓰지 않은 합의 갱신에 5% 상한을 자동으로 적용합니다. 한경은 두 칸을 나눴습니다.
• 뉴스1의 연 4~5% 예시를 법정 월세 전환율로 계약서에 씁니다.
• 서울 평균 전세 6억3662만원이나 월세 164만1000원을 우리 층 호가로 씁니다.
• 묵시적 갱신 해지 통지를 입으로만 하고 3개월 기산을 오늘부터 셉니다. 임대인이 받은 날이 기산입니다.
• 중개보수 상한을 인터넷 계산기 하나로 확정합니다. 조례와 산출내역서의 부가세 칸을 봅니다.
• 사용 여부 칸이 빈 실거래를 갱신권 통계 5.58%에 포함해 설명합니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신 비중이 50.8%이면 절반은 권리를 쓴 건가요?

아닙니다. 서울경제의 50.8%는 신규가 아닌 갱신 계약 비중입니다. 그중 갱신요구권 사용 비율은 알파경제가 8월 48.7%로 따로 전했습니다. 실거래가의 사용 여부 칸을 봐야 합니다.

Q. 보증금을 그대로 두고 월세 15만원이면 5% 안인가요?

5%는 직전 차임 기준입니다. 뉴스1의 15만원은 7월 이후 새로 붙은 월세의 중윗값이지, 모든 계약의 허용액이 아닙니다. 직전 보증금의 5%와 계약서 월세를 각자 계산합니다.

Q. 묵시적 갱신인데 집주인이 복비를 내라고 합니다.

글로벌이코노믹(2026-09-22)은 그 전가를 서울시 점검 대상으로 적었습니다. 특약이 없으면 산출내역의 의뢰인 이름을 확인하고, 임차인 부담으로 바꿔 적힌 금액을 바로 송금하지 않습니다. 해지 효력은 통지를 받은 날부터 3개월입니다.

Q. 1년 계약은 무조건 잘못된 건가요?

기사는 임차인이 원하면 짧은 기간의 유효성을 주장할 수 있다고 했고, 문제는 2년 보장을 인정하지 않거나 불리한 재계약을 유도하는 경우라고 구분했습니다. 누가 원했는지가 확인설명서에 있는지를 봅니다.

마무리, 오늘 할 일

1. 실거래가 공개시스템에서 우리 면적 최근 갱신 한 건의 ‘갱신요구권 사용’ 칸을 캡처합니다.
2. 내 계약이 사용·합의·묵시적 갱신 중 어디인지 한 줄로 적고, 5% 계산은 사용 계약에만 합니다.
3. 중개보수 산출내역이 있으면 요율표·조례와 부가세 칸만 대조하고, 없는 요율 숫자는 메모에 만들지 않습니다.