토허구역 실거주 유예 신청하는 법 | 2027년말·갱신1회

토지거래허가구역 안에서 아파트를 사려면 원칙적으로 허가를 받은 뒤 바로 입주해 실제로 살아야 합니다. 그래서 세입자가 살고 있는 집은 사고 싶어도 살 수 없거나, 집주인이 세입자를 내보내야 하는 문제가 생겼습니다. 이를 풀기 위해 정부가 실거주 유예 제도를 넓혔고, 2026년 10월 1일부터 바뀐 기준으로 신청할 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일까지 1년 늘었고, 기존 임대차 잔여 기간뿐 아니라 갱신계약 기간까지 입주를 미룰 수 있게 됐습니다.

이 글은 2026-10-06 기준으로 실거주 유예가 적용되는 주택과 매수자 조건, 신청 순서, 입주 기한 계산법, 놓치기 쉬운 주의점을 정리했습니다. 세부 기준은 지자체 운영 방식에 따라 조금씩 다를 수 있으니 실제 신청 전에는 관할 시·군·구청 토지거래허가 담당 부서의 안내를 우선으로 확인해 주세요.

지금 확인할 최신 정보

• 시행일: 2026년 10월 1일부터 연장·확대된 실거주 유예를 신청할 수 있습니다.
• 신청 기한: 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장됐습니다.
• 대상 주택: 시행일인 2026년 10월 1일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택입니다.
• 갱신계약 인정: 남은 임대차 기간에 더해 갱신계약 1회, 최대 2년까지 입주를 미룰 수 있습니다.
• 최대 유예 기간: 시행일로부터 최대 3년 3개월이며, 늦어도 2029년까지는 입주해야 합니다.
• 매수자 조건: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 허가 후 4개월 안에 취득 등기를 마쳐야 하며 입주 후 2년간 거주해야 합니다.

예전 기준과 바뀐 기준 비교 표

항목	2026년 5월 조치	2026년 10월 1일부터
신청 기한	2026년 12월 31일	2027년 12월 31일
유예 인정 범위	현 임차인의 잔여 계약 기간만	잔여 기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)
매수자 요건	무주택 유지	동일(5월 12일부터 계속 무주택)
취득 기한	허가 후 4개월 내 등기	동일
입주 후 거주	2년	동일

실거주 유예 신청 따라하기

1. 사려는 집이 토지거래허가구역 안에 있는지 관할 구청 누리집이나 토지이음 서비스에서 지번으로 확인합니다.
2. 매도인에게 현재 임대차계약서와 전세권 설정 여부를 받아 2026년 10월 1일 기준 임대 중인 주택인지 확인합니다.
3. 세입자가 계약갱신을 원하는지 미리 확인합니다. 갱신계약을 유예 기간에 넣으려면 유예 신청 전에 갱신계약이 체결돼 있어야 하고, 갱신 기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작해야 합니다.
4. 본인과 세대원이 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택이었는지 등기 기록과 주민등록 기준으로 점검합니다.
5. 관할 시·군·구청에 토지거래허가를 신청하면서 실거주 유예도 함께 신청합니다. 임대차계약서, 갱신계약서, 자금조달계획 관련 서류를 준비합니다.
6. 허가를 받으면 4개월 안에 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마칩니다.
7. 임대차 종료일에 맞춰 입주 계획을 세우고, 입주 후 2년 거주 의무 기간을 달력에 표시해 둡니다.

입주 기한은 이렇게 계산합니다

예를 들어 현재 세입자의 계약이 2027년 3월에 끝나고, 세입자가 갱신계약을 원해 2027년 3월부터 2029년 3월까지 2년 갱신계약을 이미 맺었다고 가정해 보겠습니다. 바뀐 기준에서는 잔여 기간과 갱신 기간이 모두 인정되므로 매수자는 2029년 3월 전후까지 입주를 미룰 수 있습니다. 반면 갱신계약을 유예 신청 뒤에 맺었다면 갱신 기간이 인정되지 않을 수 있습니다. 매수자, 매도인, 세입자 세 사람의 일정을 계약 전에 맞추는 것이 이 제도를 제대로 쓰는 핵심입니다.

세입자와 매도인 입장에서 달라지는 점

세입자는 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 갱신 기간 동안 계속 살 수 있어 갑자기 이사해야 하는 부담이 줄어듭니다. 매도인은 세입자가 있는 집도 무주택 실수요자에게 팔 수 있게 되어 매도 선택지가 넓어집니다. 다만 매수자는 입주 시점에 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련해야 하니, 잔금 대출과 보증금 반환 계획을 함께 세워야 합니다. 등록임대주택이나 재건축·재개발 조합원 지위 양도와 관련된 집은 별도 기준이 적용될 수 있어 구청 상담을 먼저 받는 것이 안전합니다.

흔한 실수

• 2026년 5월 12일 이후 잠깐이라도 집을 보유했는데 무주택 요건을 충족한다고 생각하는 일.
• 갱신계약을 유예 신청 이후에 맺어 갱신 기간을 인정받지 못하는 일.
• 허가 후 4개월 안에 등기를 마치지 못해 일정이 꼬이는 일.
• 입주 후 2년 거주 의무를 잊고 다시 임대를 놓는 일.
• 세입자 보증금 반환 자금을 준비하지 않은 채 매수를 진행하는 일.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 유예는 언제까지 신청할 수 있나요?

A. 2027년 12월 31일까지 토지거래허가 신청과 함께 신청할 수 있습니다.

Q. 지금 세입자가 없는 집도 대상인가요?

A. 아닙니다. 2026년 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이 대상입니다.

Q. 갱신계약은 몇 번까지 인정되나요?

A. 1회, 최대 2년까지만 인정됩니다.

Q. 입주는 최대 언제까지 미룰 수 있나요?

A. 시행일로부터 최대 3년 3개월이며, 늦어도 2029년까지는 입주해야 합니다.

오늘 할 일

• 관심 있는 집이 토지거래허가구역에 속하는지 지번으로 확인합니다.
• 매도인에게 임대차계약서와 세입자의 갱신 의사를 미리 확인해 달라고 요청합니다.
• 2026년 5월 12일 이후 무주택 여부와 보증금 반환 자금 계획을 점검합니다.