계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 '주택임차권' 기재가 끝난 것을 확인한 뒤 짐을 빼야 합니다.
그래야 전입신고로 얻은 대항력과 확정일자로 얻은 우선변제권이 이사 뒤에도 유지됩니다. 신청서만 낸 상태나 결정만 난 상태에서 전출하면 이 권리를 잃을 수 있습니다.
임차인 1명·임대인 1명·주택 1건이면 법원에 내는 공과금은 2026년 10월 기준 서면 약 4만7천원, 전자소송 약 4만6,800원입니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사건의 법률자문을 대신하지 않습니다.
목차
- 신청할 수 있는 두 가지 조건
- 비용 4만7천원은 이렇게 나온다
- 전자소송 7단계와 준비 서류
- 놓치기 쉬운 함정 5가지
- 많이 받는 질문
- 이사 전에 끝낼 순서
신청할 수 있는 두 가지 조건
임대차가 끝났고, 보증금이 남아 있다
요건은 단순합니다. 임대차 기간이 끝났을 것, 그리고 보증금의 전부나 일부를 아직 받지 못했을 것. 집주인 동의는 필요 없고 세입자 혼자 신청합니다.
신청하는 곳은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원입니다. 내가 지금 사는 곳이 아니라 '보증금이 묶인 집' 기준이라는 점을 기억하세요.
묵시적 갱신 중이라면 3개월을 먼저 센다
계약서 기간이 지나 자동으로 연장된 상태라면 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다.
예를 들어 10월 25일에 문자와 내용증명으로 해지를 알렸고 집주인이 같은 날 받았다면, 계약 종료일은 1월 25일 무렵입니다. 그 전에 신청하면 '아직 계약 중'이라는 이유로 보정이나 기각이 나올 수 있습니다.
비용 4만7천원은 이렇게 나온다
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 인지대 | 서면 2,000원 / 전자 1,800원 | 전자제출 10% 감액 |
| 송달료 | 33,840원 | 5,640원 × 당사자 2명 × 3회 |
| 등록면허세·지방교육세 | 7,200원 | 6,000원 + 교육세 20% |
| 등기신청수수료 | 4,000원 | 주택 1건 기준(포털 최종 금액 확인) |
| 합계 | 서면 47,040원 / 전자 46,840원 | 서류 발급비·대리인 보수 제외 |
가장 큰 몫은 송달료입니다. 1회 송달료가 2026년 7월 1일부터 5,640원으로 올라, 예전 글에 적힌 5,200원이나 5,500원으로 계산하면 금액이 맞지 않습니다. 등기수수료도 예전 3,000원 안내가 남아 있는 곳이 있어 제출 화면의 최종 금액을 기준으로 삼으세요.
월세가 있거나 임대인이 2명 이상이면 등록면허세와 송달료가 늘어납니다. 부부 공동 명의 집이라면 송달료만 약 1만7천원이 더 붙는다고 보면 됩니다.
전자소송 7단계와 준비 서류
먼저 PDF로 준비할 5가지
- 임대차계약서(확정일자 도장이 보이게)
- 부동산 등기사항증명서(최근 발급본)
- 주소 변동 이력이 나오는 주민등록초본
- 계약 종료를 보여 주는 자료: 해지 통지 문자 캡처, 내용증명
- 보증금을 못 받았다는 사정 설명(반환 요구 문자, 통화 기록 정리)
등기부에서 근저당이나 압류 같은 선순위 권리를 읽는 방법은 전세 계약 전 등기부등본 보는 법에서 다뤘습니다. 이미 계약이 끝난 지금도 내 보증금보다 앞선 권리가 있는지 확인하는 데 그대로 쓸 수 있습니다.
신청은 이 순서로
- 대한민국 법원 전자소송포털 로그인(공동·금융인증서)
- 서류 제출에서 임차권등기명령 신청서 선택
- 주택 소재지로 관할 법원 확인
- 계약일·종료일·보증금·미반환 금액 입력
- 준비한 서류 PDF 첨부
- 인지대·송달료 등 비용 납부
- 보정명령 알림 확인, 등기 완료까지 진행 상황 조회
집주인이 연락이 안 돼도 등기는 된다
2023년 7월 19일부터는 법원 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있습니다. 잠적하거나 우편을 받지 않는 집주인 때문에 몇 달씩 이사를 못 하던 문제가 이때 풀렸습니다.
놓치기 쉬운 함정 5가지
- 결정문 받은 날 이사: 결정과 등기 기입은 다른 단계입니다. 등기사항증명서에 주택임차권이 올라간 것을 보고 움직이세요.
- 3개월이 안 지난 해지 통지: 묵시적 갱신 상태에서 날짜 계산을 건너뛰면 보정으로 시간이 더 걸립니다.
- 금액 불일치: 계약서 보증금과 신청서 금액, 일부 받은 돈이 있다면 남은 금액까지 서로 맞아야 합니다.
- 처리 기간을 날짜로 단정: 법원과 보정 여부에 따라 달라지므로 이사 날짜는 등기 완료를 기준으로 잡습니다.
- 돈 받은 뒤 방치: 보증금을 돌려받으면 등기 말소가 필요한 경우가 많습니다. 법원 안내에 따라 해제 신청을 해 두어야 다음 거래가 깔끔합니다.
많이 받는 질문
등기가 되면 보증금을 법원이 받아 주나요?
아닙니다. 임차권등기는 권리를 지켜 두는 장치일 뿐, 돈을 대신 받아 주는 절차가 아닙니다. 반환을 받으려면 지급명령이나 보증금 반환소송, 전세보증보험에 가입했다면 보증기관 이행청구를 따로 진행해야 합니다.
들어간 비용은 내가 부담하나요?
주택임대차보호법은 신청과 등기에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있게 정해 두었습니다. 2025년 4월 대법원은 이 비용을 민사소송으로 청구하거나 돌려받을 보증금과 상계하는 방식도 가능하다고 봤습니다.
다만 집주인이 순순히 주지 않는다면 이 비용 청구도 결국 소송이나 지급명령 안에서 함께 다투게 됩니다. 영수증과 납부 내역은 사건이 끝날 때까지 보관하세요.
이사 전에 끝낼 순서
- 계약 종료일 확정(묵시적 갱신이면 통지 수령일 + 3개월)
- 집주인에게 반환 요구를 문자·내용증명으로 남기기
- 전자소송으로 임차권등기명령 신청, 비용 납부
- 등기사항증명서로 주택임차권 기재 확인
- 그 다음에 이사하고 새 집 전입신고·확정일자
새 집에서는 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 기본입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기니, 잔금일과 이삿날을 같은 날로 맞추는 편이 안전합니다.
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