겨울 결로와 곰팡이는 원인이 건물에 있으면 집주인, 생활 습관에 있으면 세입자 쪽 책임으로 보는 것이 기본입니다. 단열이 부족한 외벽, 새는 배관, 갈라진 창틀 실리콘처럼 구조 하자에서 생긴 곰팡이는 임대인의 수선의무 범위에 들어갑니다.
반대로 환기를 거의 하지 않거나 빨래를 실내에서 계속 말려 습도가 높아진 경우라면 세입자 관리 소홀로 다툼이 생깁니다.
어느 쪽이든 첫 단계는 같습니다. 발견한 날 사진을 찍고 문자로 알리는 것, 이 기록이 나중에 보증금 정산까지 좌우합니다.
이 글에서 다루는 것
- 결로와 곰팡이, 누구 몫인지 가르는 기준
- 수리 요구 3단계
- 곰팡이 지우고 결로 줄이는 법
- 결로 분쟁 문답
- 보증금에서 깎이는 경우
결로와 곰팡이, 누구 몫인지 가르는 기준
민법 623조는 임대인이 집을 쓰고 사는 데 필요한 상태로 유지해 줄 의무를 정하고 있습니다. 세입자에게는 집을 선량한 관리자의 주의로 관리할 의무(민법 374조)와, 고칠 곳이 생기면 지체 없이 알릴 의무(민법 634조)가 있습니다. 결로 분쟁은 결국 이 두 의무 가운데 어느 쪽이 무너졌는지를 따지는 문제입니다.
집주인 쪽으로 기우는 경우
입주 첫 겨울부터 같은 벽 모서리에만 물방울이 맺힌다면 단열재가 끊긴 열교 부위일 가능성이 큽니다. 위층 배관 누수로 천장이 젖었거나, 외벽 균열로 빗물이 스며든 흔적이 있으면 생활 습관과 관계없이 건물 문제로 봅니다. 이런 하자는 세입자가 아무리 환기해도 해결되지 않는다는 점이 판단 근거가 됩니다.
세입자 쪽으로 기우는 경우
창문을 한겨울 내내 닫아 두고 가습기를 밤새 켜거나, 대형 가구를 벽에 바짝 붙여 공기가 돌지 않게 한 경우에는 관리 소홀로 볼 여지가 생깁니다. 곰팡이가 생긴 사실을 몇 달 동안 알리지 않아 범위가 커졌다면 늘어난 부분은 세입자 몫으로 다투게 됩니다.
| 원인 | 현장에서 보이는 모습 | 책임이 기우는 쪽 |
|---|---|---|
| 외벽 단열 부족(열교) | 매년 같은 모서리·창 주변에만 맺힘 | 집주인 |
| 배관·옥상 누수 | 천장·벽 얼룩, 물자국이 번짐 | 집주인 |
| 창틀 실리콘 노후 | 창 하단 틈으로 물이 들어옴 | 집주인(소모 정도에 따라 협의) |
| 환기 부족·실내 건조 | 여러 방에 고루 생기고 습도 70% 이상 | 세입자 |
| 가구 밀착 | 장롱·침대 뒤에만 집중 | 세입자 쪽으로 다툼 |
수리 요구 3단계
- 기록: 곰팡이 범위가 보이게 줄자를 대고 사진을 찍고, 습도계 숫자도 함께 남깁니다. 날짜가 찍히도록 원본 파일을 보관합니다.
- 통지: 집주인이나 관리 중개사무소에 문자로 위치·범위·발견일을 보냅니다. 전화로만 말하면 나중에 알린 시점을 증명하기 어렵습니다.
- 요청 정리: 원인 확인, 수리 일정, 그동안의 임시 조치(제습기 사용 등)를 어떻게 할지 답을 받아 둡니다. 답이 없으면 내용증명으로 같은 요청을 다시 보냅니다.
문자에 넣을 내용
“2026년 10월 31일 안방 북쪽 벽 모서리에 가로 40cm 정도 곰팡이가 생겼습니다. 사진 3장을 보냅니다. 원인 확인과 수리 일정을 알려 주세요.” 정도면 충분합니다. 감정적인 표현보다 날짜·위치·크기를 적는 쪽이 분쟁에서 힘을 가집니다.
곰팡이 지우고 결로 줄이는 법
벽지 곰팡이 지울 때
마스크와 고무장갑을 끼고 창문을 연 상태에서 작업합니다. 표면 곰팡이는 제거제를 뿌리고 10분 정도 둔 뒤 마른 천으로 눌러 닦고, 선풍기나 제습기로 완전히 말립니다. 벽지 뒤까지 번져 얼룩이 다시 올라오면 표면 청소로는 끝나지 않으니 그때는 도배 교체를 집주인과 상의합니다. 실내용으로 나온 곰팡이 제거제 상품 보기에서 용량과 분사 방식을 비교할 수 있습니다.
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락스 계열 제품은 산성 세제와 섞이면 유독 가스가 나오니 한 번에 한 가지만 씁니다. 새 집에 들어가기 전 냄새 관리는 입주 전 베이크아웃 순서에 정리해 두었습니다.
습도 40~60% 유지 요령
겨울철 실내 습도는 40~60%가 적당합니다. 아침과 저녁 하루 2~3번, 맞바람이 통하게 10분씩 창을 열어 두면 실내 온도는 금방 회복되고 습기는 빠집니다. 장롱과 침대는 외벽에서 5~10cm 띄우고, 욕실 문은 샤워 후 환풍기를 30분 정도 켜 둔 다음 닫습니다.
빨래는 가능하면 건조기를 쓰거나 환기가 되는 베란다 쪽에서 말립니다. 습도계 하나를 거실에 두면 숫자로 관리할 수 있어 집주인에게 관리 상태를 설명할 때도 도움이 됩니다.
결로 분쟁 문답
Q. 집주인이 수리를 미루면 직접 고치고 비용을 청구할 수 있나요?
A. 수선의무가 있는 하자라면 필요비로 청구할 여지가 있습니다. 다만 먼저 통지하고 견적서·영수증을 남겨야 하며, 큰 공사는 미리 합의하는 편이 안전합니다.
Q. 곰팡이 때문에 옷과 가구가 상했어요.
A. 구조 하자가 원인이고 알렸는데도 방치했다면 손해배상을 다퉈 볼 수 있습니다. 피해 물건 사진과 구입 시기를 정리해 두세요. 금액이 크다면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 법률 상담을 받아 보는 것이 좋습니다.
Q. 이사 나가는 날 곰팡이가 있으면 어떻게 되나요?
A. 입주 때 사진이 있고 알린 기록이 있으면 원래 있던 하자라고 설명하기 쉽습니다. 보증금 반환이 늦어질 때의 대응은 보증금 못 받고 이사할 때 임차권등기명령을 참고하세요.
보증금에서 깎이는 경우
원상복구는 처음 상태로 완벽하게 되돌리라는 뜻이 아닙니다. 해가 지나며 생기는 벽지 변색 같은 통상의 손모는 빠지고, 세입자 관리 소홀로 커진 손상만 다툼 대상이 됩니다.
문제가 되는 경우는 대체로 세 가지입니다. 곰팡이를 알리지 않고 가구로 가려 두었다가 퇴거 때 드러난 경우, 환기 없이 실내 건조를 계속해 집 전체로 번진 경우, 입주할 때 사진을 남기지 않아 원래 있던 하자인지 증명하지 못하는 경우입니다.
퇴거 전 청소 범위와 비용 감은 입주청소 34평 비용과 셀프 순서에서 확인할 수 있습니다. 2026년 10월 시점의 일반적인 기준이라 계약서 특약과 실제 사정에 따라 판단이 달라지므로 금액이 큰 분쟁은 법률 상담을 받으세요.