2026년 11월 현재 전세 보증금을 월세로 돌릴 때 법이 정한 전환율 상한은 연 5.0%입니다. 한국은행 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 값입니다.
보증금 1억원을 월세로 바꾸면 1억 × 5% ÷ 12 = 월 약 41만7천원이 상한입니다. 집주인이 이보다 많이 달라고 해도 넘는 부분은 효력이 없습니다.
이 상한은 계약 기간 중이나 갱신할 때 적용됩니다. 처음 맺는 새 계약에는 적용되지 않으니 그 차이부터 짚고 가겠습니다.
목차
- 전환율 상한은 어떻게 정해지나
- 보증금 금액별 월세 계산표
- 갱신 때 5% 증액 한도와 함께 계산하기
- 궁금한 점 짧게 답하기
- 바로 움직일 순서
전환율 상한은 어떻게 정해지나
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 두 값 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%p
기준금리가 3.00%인 지금은 5.0%가 상한입니다. 기준금리는 7월 2.50%에서 2.75%로, 8월 3.00%로 올랐고 10월 22일 회의에서는 동결됐습니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀐다
상한은 고정 숫자가 아니라 기준금리에 연동됩니다. 11월 금융통화위원회에서 금리가 0.25%p 오르면 상한은 5.25%가 됩니다.
그래서 계약서 특약에 "전환율 5%"처럼 숫자를 박아 두기보다, 전환하는 날 기준금리를 다시 확인하고 계산하는 편이 정확합니다.
상가는 기준이 다르다
상가건물 임대차보호법은 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 값을 씁니다. 지금 기준이면 13.5%보다 낮은 12%가 상한이라 주택보다 훨씬 높습니다. 주거용 오피스텔이라도 실제로 주거로 쓰면 주택 기준이 적용됩니다.
보증금 금액별 월세 계산표
계산식은 하나입니다. 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 아래는 전환율 5.0% 기준 상한입니다.
| 월세로 바꾸는 보증금 | 연간 월세 상한 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2,000만원 | 100만원 | 약 8만3천원 |
| 5,000만원 | 250만원 | 약 20만8천원 |
| 1억원 | 500만원 | 약 41만7천원 |
| 1억5,000만원 | 750만원 | 62만5천원 |
| 2억원 | 1,000만원 | 약 83만3천원 |
반대로 월세를 보증금으로 돌리는 경우에는 이 조항이 직접 적용되지 않습니다. 이때는 두 사람이 합의한 비율을 따르게 되니, 위 표를 협상 기준선으로 쓰면 됩니다.
계산기 없이 어림하는 법
전환율 5%라면 보증금 1,000만원당 월세 약 4만2천원입니다. 3,000만원을 낮추면 약 12만5천원, 7,000만원이면 약 29만2천원으로 빠르게 가늠할 수 있습니다.
시장 전환율은 따로 움직인다
한국부동산원은 지역·주택 유형별 전월세 전환율 통계를 매달 냅니다. 이 숫자는 실제 거래에서 형성된 비율이라 법정 상한과 다를 수 있습니다. 아파트보다 연립·다세대, 수도권보다 지방이 높게 나오는 경향이 있습니다.
새 집을 구할 때는 법정 상한이 적용되지 않으니 이 통계를 협상 근거로 씁니다. 같은 동네 같은 유형의 최근 전환율보다 높게 부르면 조정 여지가 있다는 뜻입니다.
갱신 때 5% 증액 한도와 함께 계산하기
갱신할 때는 전환율 상한과 함께 임대료 증액 5% 한도도 지켜야 합니다. 두 규칙을 같이 적용하는 순서는 이렇습니다.
- 기존 보증금(월세가 있으면 보증금으로 환산한 금액 포함)의 5%까지만 올릴 수 있습니다.
- 올린 뒤 금액 중 월세로 바꾸는 부분에 전환율 5%를 적용합니다.
예를 들어 전세 3억원을 갱신하면서 집주인이 보증금 2억원에 월세를 원한다면, 5% 증액 한도인 3억1,500만원이 출발점입니다. 월세로 바뀌는 1억1,500만원 × 5% ÷ 12 = 월 약 47만9천원이 넘을 수 없는 선입니다.
계약갱신요구권을 쓰지 않고 2년이 그냥 지나간 경우에도 같은 조건으로 연장된 것으로 봅니다. 이 상태에서 이사 나가는 절차는 묵시적 갱신 중 이사 나갈 때 3개월 통보와 날짜 계산에서 정리했습니다.
보증금이 줄어들 때 확인할 것
보증금 일부를 월세로 돌리면 돌려받을 보증금은 줄지만, 남은 보증금을 지키는 장치는 그대로 필요합니다. 계약 전후로 근저당이 새로 잡혔는지 등기부등본에서 봐야 할 3곳을 한 번 더 확인해 두면 안전합니다.
궁금한 점 짧게 답하기
새로 들어가는 집도 5%를 넘으면 안 되나요?
아닙니다. 다른 임차인과 처음 맺는 계약은 당사자가 정한 조건을 따릅니다. 상한은 같은 임차인과의 계약 기간 중 전환, 그리고 갱신 때 적용됩니다.
이미 상한보다 많이 냈다면?
이 조항은 강행규정이라 상한을 넘는 약정은 넘는 부분만큼 효력이 없습니다. 더 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
집주인이 월세 전환을 일방적으로 요구하면?
전환은 두 사람이 합의해야 합니다. 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 종전과 같은 조건으로 갱신되는 것이 원칙이라, 전세를 월세로 바꾸자는 요구를 받아들일 의무는 없습니다. 증액만 5% 안에서 협의 대상이 됩니다.
관리비도 전환 계산에 들어가나요?
들어가지 않습니다. 관리비는 임대료가 아니어서 전환율 계산과 별개입니다. 다만 관리비를 갑자기 크게 올려 사실상 월세를 올리는 방식은 분쟁이 되기 쉬우니 항목별 내역을 받아 두세요.
바로 움직일 순서
- 전환하는 날의 한국은행 기준금리를 확인하고 2%p를 더합니다(10%를 넘으면 10%).
- 월세로 바꿀 보증금 금액을 정합니다. 갱신이라면 5% 증액 한도부터 계산합니다.
- 보증금 × 전환율 ÷ 12로 월세 상한을 구하고, 제시받은 금액과 비교합니다.
- 합의한 보증금·월세·전환 날짜를 계약서나 갱신 합의서에 적습니다.
- 보증금이 늘었다면 늘어난 부분은 새 계약서로 확정일자를 다시 받습니다.
확정일자와 전입신고 순서는 대항력이 생기는 시점과 이어집니다. 자세한 날짜 계산은 전입신고·확정일자 순서, 대항력 다음날 0시 기준에서 정리했습니다.
