전세사기 최소보장제 11/13 시행, 보증금 1/3 지원·신청서류 정리
전세사기 피해자가 경매·공매로 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 지원하는 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
같은 날 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급-후정산도 함께 열립니다. 신청·지급·정산은 LH가 맡습니다.
이 글은 지원 산식과 서류·신청 시점을 정리한 안내입니다. 개별 사안은 LH·지자체 상담으로 확정하세요.
목차
- 최소보장금 산정 예시
- 선지급-후정산과의 차이
- 신청 시기와 제출 서류
- 지급 결정·이의신청 일정
- 흔한 실수와 FAQ
- 마무리: 오늘 할 일
보증금의 3분의 1, 어떻게 계산하나
공식과 숫자 예시
| 항목 | 예시 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5000만 원 | 계약서상 보증금 |
| 최소보장금(1/3) | 5000만 원 | 회복 목표 하한 |
| 이미 회복한 금액 | 3000만 원 | 배당·경매차익 등 |
| 최소지원금 | 2000만 원 | 5000만-3000만 |
최소지원금은 최소보장금에서 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 보증금반환채권 변제액, 경매차익·임대료 지원액을 뺀 부족분입니다.
예시처럼 총 회복액이 3000만 원이면 2000만 원을 더 받아 하한 5000만 원에 맞춥니다.
선지급은 언제 쓰나
선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 일부를 먼저 받을 때 씁니다. 이후 추가로 회수된 금액을 반영해 정산합니다.
전세보증 심사 일정과 맞물려 보려면 HUG 전세보증 10/30부터 사전한도심사 글을 읽고 보증 심사 일정과 맞춰 보세요.
신청 시점과 서류 묶음
따라하기 5단계
- 피해자 결정문을 준비합니다. 전세사기피해자 결정이 선행됩니다.
- 신청 가능 시점을 고릅니다. 피해주택 매입 요청 시에는 경매차익 산정 후, 그 외에는 처분 절차 완료 후입니다.
- 필수 서류를 한 봉투에 모읍니다. 임대차계약서, 주민등록 초본, 등기사항전부증명서, 배당표·배분계산서, 변제 관련 서류.
- LH에 신청합니다. 접수일부터 원칙 90일(30일 한 차례 연장 가능) 안에 지급 여부가 통지됩니다.
- 이의가 있으면 30일 안에 제기합니다. 통지 받은 날부터 계산합니다.
지급 후 반납 의무도 있습니다
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하면 신고·반납해야 합니다. 기한 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원까지 과태료가 붙을 수 있습니다.
현장에서 자주 꼬이는 지점
흔한 실수
- 처분 완료 전에 최소지원금을 신청하는 실수. 신청 가능 시점을 넘기면 접수 자체가 반려됩니다.
- 배당표 없이 계약서만 내는 실수. 회복액 산정에 배당·배분 서류가 필요합니다.
- 선지급과 최소지원을 같은 절차로 착각하는 실수. 신청 시기와 정산 방식이 다릅니다.
- 추가 회수 사실을 신고하지 않는 실수. 반납 의무와 과태료를 함께 봐야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 11월 13일 전에 피해 인정을 받아야 하나요?
A. 제도 시행일 이후 신청이 열립니다. 피해자 결정·서류 준비는 그 전에 끝내는 편이 유리합니다.
Q. 누가 지급을 결정하나요?
A. LH가 신청을 받아 지급 여부와 금액을 결정·통지합니다.
Q. 매입 요청 주택과 일반 처분 주택의 신청 시점이 같나요?
A. 다릅니다. 매입 요청은 경매차익 산정 후, 그 외는 처분 완료 후입니다.
마무리: 오늘 할 일
- 피해자 결정문·계약서·등기부 사본이 있는지 확인합니다.
- 배당표·배분계산서 발급처를 메모합니다.
- 11월 13일 이후 LH 신청 경로를 북마크합니다.
일정과 산정 기준은 2026년 10월 시행령 개정안 기준으로 정리했으며, 세부 안내는 LH 공지에 따라 보완될 수 있습니다.
2026년 11월 13일 시행 전에도 서류 발급 대기 시간을 감안해 등기부와 초본부터 준비해 두면 접수 당일 공백이 줄어듭니다.
서류 체크리스트를 인쇄해 둡니다
피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 변제 관련 서류는 한 번에 모으기 어렵습니다. 발급처가 다른 문서는 날짜를 나눠 받아도 됩니다.
LH 통지 후 이의신청 기간은 30일입니다. 금액이 예상과 다르면 산정 근거를 먼저 요청하고, 필요하면 같은 기간 안에 이의를 넣습니다.
선지급을 받은 뒤에도 추가 회수가 생기면 신고·반납 의무가 남습니다. 통장 입금 내역을 월별로 모아 두면 정산이 수월합니다.
신청 전 한 번 더 보는 포인트
매입 요청 주택과 일반 처분 주택
피해주택을 LH 등 공공이 매입하는 경로를 택했는지에 따라 최소지원금 신청 가능 시점이 달라집니다. 매입 요청이라면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그렇지 않다면 처분 절차가 끝난 뒤에 접수합니다.
선지급은 처분이 끝나기 전에 일부 금액을 먼저 받는 제도입니다. 이후 회수·지원 내역을 반영해 정산하므로, 입금·공제 내역을 월별로 모아 두는 습관이 필요합니다.
과태료는 반납 의무를 어길 때 최대 3000만 원까지 이를 수 있습니다. 지원금을 생활비와 섞어 쓰면 나중에 반납 재원을 마련하기 어려우니 별도 계좌로 관리하는 편이 안전합니다.
최소보장제와 기존 임대료 지원·경매차익 지원이 겹치면 차감 항목이 늘어납니다. 이미 받은 지원 목록을 표로 정리하세요.
신탁사기 등 무권계약은 선지급 대상인지 상담 창구에서 문구를 확인해야 합니다.
서류 원본이 필요하면 사본 제출 가능 여부를 LH에 먼저 물어 불필요한 재발급을 줄입니다.