집 팔 때 양도세 0원 조건: 1주택 12억·2년 보유, 2028년 장특공 개편안까지
집을 팔 때 양도세가 0원이 되려면 양도일 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 보유해야 하며, 양도가액이 12억원 이하여야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집이라면 2년 거주도 채워야 합니다.
12억원을 넘는 집도 전부 과세되지는 않습니다. 넘는 비율만큼만 세금을 매기고, 오래 보유·거주했다면 장기보유특별공제로 최대 80%까지 더 줄어듭니다.
다만 8월 3일 발표된 2026 세제개편 정부안은 2028년부터 이 공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용을 담았습니다. 아직 국회 통과 전인 안이라, 현행 계산과 바뀔 경우를 나눠 정리했습니다.
목차
- 비과세 조건 세 줄 요약
- 12억을 넘으면 넘은 비율만큼만 과세
- 장기보유특별공제, 2028년부터 달라질 수 있는 부분
- 잘못 알려진 내용 바로잡기
- 팔기 전에 받는 질문들
- 계약 전 10분 점검
비과세 조건 세 줄 요약
| 조건 | 기준 | 확인할 서류 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 양도일 현재 세대 전체가 국내 주택 1채 | 주민등록등본, 세대원 주택 보유 내역 |
| 보유 2년 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 | 등기사항전부증명서 |
| 거주 2년 | 2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 경우만 | 주민등록초본(주소 변동 이력) |
| 가격 | 양도 실거래가 12억원 이하면 전액 비과세 | 매매계약서 |
취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 기준입니다. 계약일로 2년을 세면 며칠 차이로 요건을 놓칠 수 있습니다.
12억을 넘으면 넘은 비율만큼만 과세
고가주택은 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세 대상입니다. 15억원에 팔았다면 3억 ÷ 15억, 즉 차익의 20%에만 세금이 붙습니다.
국세청 계산 사례 그대로 따라가기
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 15억 - 8억 - 필요경비 3천만 | 6억7천만원 |
| 과세 양도차익 | 6.7억 × (15억 - 12억) ÷ 15억 | 1억3,400만원 |
| 장기보유특별공제 | 10년 이상 보유·거주, 80% | 1억720만원 |
| 양도소득금액 | 1억3,400만 - 1억720만 | 2,680만원 |
세금까지 끝까지 계산하면
여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2,430만원입니다. 1,400만원 초과~5,000만원 구간 세율 15%에 누진공제 126만원을 적용하면 양도소득세는 238만5천원입니다.
지방소득세 10%인 23만8,500원을 더하면 약 262만원입니다. 8억원에 사서 15억원에 판 집치고는 부담이 크지 않은데, 80% 공제가 그만큼 큰 역할을 한다는 뜻입니다.
신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 하는 예정신고가 원칙입니다. 11월 20일에 잔금을 받았다면 1월 31일까지입니다.
장기보유특별공제, 2028년부터 달라질 수 있는 부분
현행 1주택자 공제는 2년 이상 거주했을 때 보유 1년마다 4%, 거주 1년마다 4%를 더해 10년이면 80%가 됩니다. 정부안은 이 가운데 보유 몫을 줄이고 거주 몫을 키우는 방향입니다.
연도별로 바뀌는 공제율
| 양도 시기 | 보유 1년당 | 거주 1년당 | 공제 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지 | 4% | 4% | 최대 80% |
| 2028년 | 2% | 6% | 최대 80%, 공제액 20억원 |
| 2029년부터 | 없음 | 8% | 최대 80%, 공제액 10억원 |
32억 아파트를 10년 보유·2년 거주했다면
12억원에 사서 32억원에 파는 경우 공제율은 현행 48%(보유 40% + 거주 8%)입니다. 2028년에는 32%, 2029년에는 거주 2년분 16%만 남아 공제액이 약 6억원에서 2억원 수준으로 줄어듭니다.
반대로 10년 내내 직접 살았다면 2029년 이후에도 80%를 받을 수 있습니다. 세를 주고 보유만 해 온 집일수록 정부안의 영향이 커집니다.
잘못 알려진 내용 바로잡기
- "12억이 넘으면 차익 전부에 세금이 붙는다." 넘는 비율만큼만 과세합니다. 13억원에 팔면 차익의 약 7.7%만 과세 대상입니다.
- "1주택이면 어디든 2년은 살아야 한다." 거주 요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에만 붙습니다. 판단 기준은 취득 당시의 지정 여부입니다.
- "비과세면 신고할 게 없다." 12억원 이하로 전액 비과세라면 맞지만, 고가주택은 과세되는 부분이 있어 예정신고를 해야 합니다.
- "세제개편안은 이미 확정됐다." 정부가 낸 안이고 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다. 2027년 양도분까지는 정부안에서도 현행이 유지됩니다.
팔기 전에 받는 질문들
Q. 부부 공동명의면 12억 기준을 각자 따지나요?
A. 아닙니다. 고가주택 여부는 지분이 아니라 주택 전체 양도가액으로 판단합니다. 14억원짜리 집을 반씩 가졌어도 12억원 초과 주택입니다.
Q. 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 팔면 어떻게 되나요?
A. 일시적 2주택 특례로 기한 안에 종전 주택을 팔면 1주택처럼 비과세를 적용받습니다. 처분 기한 계산은 일시적 2주택 처분 기한 확인하는 법에 날짜별로 정리했습니다.
Q. 2년 거주는 연속이어야 하나요?
A. 보유 기간 중 거주한 날을 합쳐 2년이면 됩니다. 중간에 전출했다가 다시 들어온 기간도 주민등록초본으로 더해 계산합니다.
Q. 손택스로도 미리 계산할 수 있나요?
A. 손택스의 '양도세 간편모의계산' 메뉴에서 취득·양도 가액과 날짜를 넣어 볼 수 있습니다. PC 홈택스는 첫 화면의 '모의계산'에서 양도소득세 자동계산을 고르면 됩니다.
계약 전 10분 점검
- 등기사항전부증명서에서 등기 접수일을, 매매계약서에서 잔금일을 찾아 보유 기간을 셉니다.
- 주민등록초본을 '주소 변동 이력 포함'으로 떼어 실제 거주 일수를 합산합니다.
- 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지 확인해 거주 요건이 붙는지 정합니다.
- 매도 희망가가 12억원을 넘으면 손택스 모의계산으로 예상 세액을 미리 뽑아 둡니다.
- 잔금일을 정하면 예정신고 마감일을 달력에 적어 둡니다.
세대 구성, 상속 주택, 분양권 보유 같은 사정이 있으면 결과가 달라집니다. 이 글은 일반 기준을 정리한 것이어서 세무 상담을 대신하지 않습니다.
앞뒤로 연결되는 정리
- 아파트 취득세 계산하는 법: 팔고 나서 새 집을 살 때 내는 1~3% 취득세와 생애최초 감면 200만원을 계산합니다.
- 토허구역 실거주 유예 신청하는 법: 토지거래허가구역에서 매수할 때 실거주 의무를 미루는 조건입니다.
- 주택 중개수수료 상한 계산: 매도 계약에서 같이 나가는 중개보수 요율표와 예시를 담았습니다.