가계약금 돌려받을 수 있나? 계약 성립 3가지와 판례 기준
가계약금을 돌려받을 수 있는지는 본계약이 이미 성립했느냐 하나로 갈립니다. 24시간이나 3일 안에 취소하면 돌려준다는 규정은 법 어디에도 없습니다.
매매라면 집(목적물)·매매대금·중도금 등 지급 방법 세 가지가 문자로라도 합의됐을 때 계약서 없이도 계약이 성립한 것으로 봅니다. 이 경우 매수인이 마음을 바꾸면 가계약금은 돌려받기 어렵습니다.
반대로 세 가지가 정해지지 않은 교섭 단계였다면, 해약금으로 하기로 분명히 약속한 게 아닌 한 돌려받을 수 있다는 것이 법원 판단입니다.
판단 순서
- 계약이 성립했는지 가르는 3가지
- 판례로 보는 세 가지 상황
- 입금 전에 문자로 남길 문장
- 가계약금 분쟁이 커지는 경우
- 상황별 가계약금 문답
계약이 성립했는지 가르는 3가지
대법원은 2006년 11월 24일 판결(2005다39594)에서 매매 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법까지 합의됐다면 정식 계약서를 쓰기 전이라도 매매계약이 성립한다고 봤습니다. 가계약이라는 이름보다 실제로 무엇을 합의했는지가 중요하다는 뜻입니다.
| 확인 항목 | 성립 쪽으로 보는 예 | 아직 교섭으로 보는 예 |
|---|---|---|
| 목적물 | 동·호수, 주소까지 특정 | "그 단지 30평대 하나" |
| 대금 | 매매가 5억2천만원 확정 | "5억 초반에서 조율" |
| 지급 방법 | 계약금·중도금·잔금 금액과 날짜 | "잔금은 나중에 맞춰 보자" |
전세나 월세도 구조는 비슷합니다. 보증금·월세 금액, 입주일, 계약 기간처럼 핵심 조건이 맞춰졌는지가 기준입니다. 계약 전 집의 권리관계는 전세 계약 전 등기부등본 확인할 3곳을 먼저 보고 송금하는 순서가 맞습니다.
판례로 보는 세 가지 상황
계약이 성립한 뒤 매수인이 그만둘 때
민법 제565조의 해약금 규정에 따라, 상대가 중도금을 내는 등 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 풀 수 있습니다. 가계약금만 보낸 상태라면 보낸 돈을 포기하는 것으로 정리되는 경우가 많습니다.
계약금 일부만 받은 매도인이 그만둘 때
5억원 집에 계약금 5,000만원을 약속하고 가계약금 500만원만 받은 매도인이 해제하려 한다고 해 보겠습니다. 대법원(2015.4.23. 2014다231378)은 해약금의 기준을 실제 받은 돈이 아닌 약정한 계약금으로 봤습니다. 받은 500만원의 두 배인 1,000만원이 아니라 5,000만원의 두 배를 기준으로 따지게 됩니다.
조건이 덜 맞춰진 교섭 단계였을 때
2022년 9월 29일 대법원은 임대차 교섭 중 보낸 가계약금에 대해, 계약이 성립하지 않았고 해약금으로 삼기로 한 약정도 명백하지 않다면 돌려줘야 한다고 판단했습니다. "안 하면 돌려받지 못한다"는 말을 서로 분명히 주고받지 않았다면 반환을 요구할 여지가 있습니다.
숫자로 정리한 해제 비용
| 상황(매매 5억원, 약정 계약금 10%) | 그만두는 사람 | 부담 기준 |
|---|---|---|
| 가계약금 500만원, 조건 3가지 합의 | 매수인 | 보낸 500만원 포기가 일반적 |
| 가계약금 500만원, 세 조건 모두 확정 | 매도인 | 약정 계약금 5,000만원의 배액 기준 |
| 가계약금 500만원, 가격만 조율 중 | 어느 쪽이든 | 해약금 약정이 명백하지 않으면 500만원 반환 |
표는 판례 흐름을 이해하기 위한 단순화입니다. 실제 사건에서는 주고받은 문자, 중개사 진술, 계약서 초안 같은 자료를 모두 놓고 판단합니다.
이행에 착수했다는 것은 언제부터인가
해약금으로 계약을 풀 수 있는 시한은 상대가 이행에 착수하기 전까지입니다. 중도금을 보냈거나 약속한 날 잔금을 준비해 등기 서류를 넘기려 한 경우가 대표적입니다. 이 단계가 지나면 계약금 포기만으로는 풀 수 없고, 계약 위반에 따른 손해배상 문제로 넘어갑니다.
입금 전에 문자로 남길 문장
가장 확실한 예방은 돈을 보내기 전에 조건을 글로 남기는 것입니다. 중개사를 통해 매도인 또는 임대인에게 아래 내용을 확인받아 두세요.
- 주소와 동·호수, 매매가(또는 보증금·월세)
- 본계약 예정일과 계약금 총액
- "본계약 전 어느 쪽이든 취소하면 가계약금을 전액 돌려준다" 또는 "매수인 취소 시 포기, 매도인 취소 시 두 배 반환" 중 하나
- 입금 계좌가 등기부상 소유자 본인 명의라는 확인
계좌 명의가 소유자와 다르면 송금을 멈추고 이유를 확인해야 합니다. 대리인 계좌라면 위임장과 인감증명서를 먼저 받아 봅니다.
가계약금 분쟁이 커지는 경우
조건을 전화로만 정하고 문자에는 "가계약금 넣었습니다" 한 줄만 남기는 경우, 나중에 성립 여부를 증명할 자료가 없습니다. 통화 직후 합의 내용을 문자로 요약해 보내고 답을 받아 두면 됩니다.
집을 한 번도 보지 않고 사진만으로 입금하는 경우도 다툼이 많습니다. 이사 날짜를 맞추려다 서두르게 되는데, 기존 계약 중에 이사를 앞당겨야 한다면 묵시적 갱신 중 이사 나갈 때 3개월 규칙도 같이 보세요.
본계약 뒤에는 잔금일에 맞춰 전입신고·확정일자 순서를 챙겨야 보증금이 보호됩니다.
상황별 가계약금 문답
Q. 다음 날 바로 취소하면 돌려받나요?
A. 시간보다 합의 내용이 기준입니다. 하루 만이라도 조건이 다 맞춰졌다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.
Q. 상대가 반환을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 문자·통화 기록을 모아 내용증명을 보내고, 금액이 크지 않다면 지급명령이나 소액사건 절차를 검토합니다. 구체적인 판단은 사건마다 달라 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.
Q. 중개사에게 보낸 돈도 같나요?
A. 받은 사람이 누구든 매도인·임대인 몫으로 보낸 돈이면 같은 기준이 적용됩니다. 입금 확인 문자를 누가 보냈는지도 함께 남겨 두세요.
Q. 전세 가계약금은 보통 얼마를 보내나요?
A. 정해진 비율은 없고 보증금의 1% 안팎이나 수십만~수백만원을 보내는 경우가 많습니다. 금액이 작아도 계약 성립 여부 판단은 같으니, 적은 돈이라고 조건 확인을 건너뛰지 마세요.
Q. 매도인이 더 비싼 매수자가 나타났다며 취소하면요?
A. 계약이 성립했다면 매도인은 약정 계약금의 두 배를 기준으로 물어 줘야 풀 수 있습니다. 그래서 가계약 문자에 계약금 총액을 적어 두는 것이 매수인에게 유리합니다.