종부세 계산법 2026, 1주택 12억 공제·12/1~15 납부와 공제 80%
2026년 종합부동산세는 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 오니 11월 넷째 주에 우편함과 홈택스 알림을 함께 보면 됩니다.
집 한 채만 가진 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억원을 빼고, 그 밖의 경우는 9억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.
예를 들어 1주택 공시가격 15억원이면 과세표준은 1억8천만원, 세율 0.5%를 적용한 산출세액은 90만원부터 시작합니다.
목차
- 누가 내나: 6월 1일 기준 보유자
- 계산 순서 4단계
- 공시가격별로 미리 계산해 보기
- 1주택자 세액공제 최대 80%
- 12월 고지서 받은 뒤 납부 방법
- 종부세 상황별 문답
- 12월 납부까지 일정표
누가 내나: 6월 1일 기준 보유자
종부세는 매년 6월 1일 현재 주택을 가진 사람에게 매깁니다. 6월 2일에 잔금을 치르고 산 집이라면 올해 종부세는 판 사람 몫입니다.
주택 공시가격을 사람별로 모두 더한 금액이 공제액을 넘을 때만 대상이 됩니다. 부부가 각각 한 채씩 가졌다면 각자 9억원씩 따로 공제받습니다.
12억 공제는 1세대 1주택만
세대원 누구도 다른 주택을 갖고 있지 않고, 본인 명의 국내 주택이 한 채일 때 12억원 공제가 적용됩니다. 부부 공동명의 한 채는 각자 9억씩 18억원 공제를 받거나, 1주택자 방식으로 바꿔 12억 공제와 세액공제를 받는 방법 중 고를 수 있습니다. 이 선택은 매년 9월 16일~30일에 신청하는데 올해 신청 기간은 이미 지났습니다.
계산 순서 4단계
- 공시가격 합계: 부동산 공시가격 알리미에서 6월 1일 기준 주택 공시가격을 확인합니다.
- 공제액 빼기: 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원.
- 공정시장가액비율 곱하기: 남은 금액에 60%를 곱한 값이 과세표준입니다.
- 세율 적용 후 공제: 구간별 세율을 곱하고 재산세 중복분과 세액공제를 뺍니다. 최종 세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 붙습니다.
2주택 이하 구간별 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과~6억원 | 0.7% |
| 6억원 초과~12억원 | 1.0% |
| 12억원 초과~25억원 | 1.3% |
| 25억원 초과~50억원 | 1.5% |
| 50억원 초과~94억원 | 2.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% |
3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘으면 그 위 구간에 2.0~5.0%가 적용됩니다. 전년보다 세액이 150%를 넘게 오르지 않도록 막는 세부담 상한도 있습니다.
공시가격별로 미리 계산해 보기
아래 숫자는 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 넣기 전의 산출세액입니다. 실제 고지액은 이보다 조금 달라지니 감을 잡는 용도로 보세요.
1주택 15억원과 20억원
15억원은 (15억-12억)×60% = 1억8천만원, 여기에 0.5%를 곱해 90만원입니다. 20억원이면 과세표준 4억8천만원이 되어 3억원까지 150만원, 나머지 1억8천만원에 0.7%인 126만원을 더해 276만원입니다.
2주택 합산 18억원
두 채 공시가격을 더해 18억원이면 9억원만 빠집니다. 과세표준 5억4천만원에 구간 세율을 적용하면 318만원입니다. 같은 18억원이라도 한 채일 때는 과세표준 3억6천만원으로 192만원이니, 보유 형태에 따라 차이가 큽니다.
1주택자 세액공제 최대 80%
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 산출세액에서 비율만큼 빼 줍니다. 두 공제를 더할 수 있지만 합계는 80%를 넘지 못합니다.
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
나이는 6월 1일 현재 만 나이로, 보유 기간은 취득일부터 계산합니다. 만 66세에 12년 보유했다면 30%+40%=70%가 빠져 앞의 15억원 사례 90만원이 약 27만원으로 줄어듭니다.
공동명의 1주택은 어느 쪽이 유리할까
부부 공동명의로 공시가격 20억원이면 각자 9억 공제 방식은 과세표준이 1인당 6천만원씩이라 세액이 작습니다. 반면 나이가 많고 오래 보유했다면 1주택자 방식의 세액공제가 더 클 수 있습니다. 홈택스 모의계산에서 두 방식을 모두 넣어 비교한 뒤 내년 9월 신청 기간에 고르면 됩니다.
12월 고지서 받은 뒤 납부 방법
- 홈택스·손택스: 고지 내역 조회 후 계좌이체나 카드로 납부(카드는 1천만원까지, 수수료 있음).
- 은행 창구·가상계좌: 고지서에 적힌 전자납부번호로 냅니다.
- 분납: 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 250만~500만원은 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 세액의 50%까지 미룰 수 있습니다.
고지서를 받지 않고 직접 신고해 내는 방법도 있지만, 신고하면 고지 결정은 없던 것으로 됩니다. 집을 처음 사면서 낸 세금과 헷갈린다면 아파트 취득세 계산하는 법 정리와 나란히 보면 세금 순서가 정리됩니다.
종부세 상황별 문답
Q. 올해 9월 재산세를 냈는데 또 내야 하나요?
A. 재산세는 지방세, 종부세는 국세라 별도입니다. 다만 같은 금액에 두 번 매기지 않도록 재산세로 낸 부분 중 겹치는 몫은 종부세에서 뺍니다.
Q. 이사하면서 잠시 두 채가 됐어요.
A. 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택으로 보는 일시적 2주택 특례가 있습니다. 올해 9월에 신청하지 못했다면 12월 신고 때 반영할 수 있는지 관할 세무서에 문의하세요.
Q. 고지 금액이 틀린 것 같아요.
A. 납부기한 안에 신고 납부로 바로잡거나, 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 할 수 있습니다.
12월 납부까지 일정표
| 시기 | 할 일 |
|---|---|
| 11월 하순 | 고지서·홈택스 알림 확인, 공시가격 합계와 대조 |
| 12월 1일~15일 | 납부 또는 신고 납부, 분납 여부 선택 |
| 2027년 6월 15일 | 분납한 나머지 세액 납부 기한 |
| 2027년 9월 16일~30일 | 공동명의 1주택 특례·합산배제 신청 |
집을 팔 계획이 있다면 종부세 기준일인 6월 1일 전후로 잔금일을 정하는 것만으로 한 해 세금이 갈립니다. 매도 쪽 세금은 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.
세금 계산 이어 보기
세율·공제 기준은 2026년 10월 기준 세법을 따랐습니다. 개정안이 국회를 통과하면 내년부터 달라질 수 있으니 고지서와 홈택스 계산 결과를 최종 기준으로 삼으세요.