전입신고·확정일자 순서 헷갈리면 손해, 대항력 다음날 0시·비용 500원
세입자는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 같이 끝내야 합니다. 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고한 다음 날 0시에 생기고, 확정일자까지 있어야 경매 때 보증금을 먼저 받을 권리가 붙습니다.
전입신고는 무료, 확정일자는 온라인 500원·주민센터 600원입니다. 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약은 계약일부터 30일 안에 임대차 신고도 해야 합니다.
세 가지가 한 번에 처리되는 경로와 날짜가 꼬이면 생기는 손해를 2026년 10월 기준 제도로 정리했습니다.
세 가지 신고, 한 장으로 비교
| 구분 | 기한 | 어디서 | 비용 | 생기는 효과 |
|---|---|---|---|---|
| 전입신고 | 이사한 날부터 14일 이내 | 정부24 또는 주민센터 | 무료 | 인도와 합쳐 다음 날 0시 대항력 |
| 확정일자 | 기한 없음(빠를수록 유리) | 인터넷등기소, 주민센터 | 500원 / 600원 | 대항요건과 합쳐 우선변제권 |
| 주택 임대차 신고 | 계약일부터 30일 이내 | 부동산거래관리시스템, 주민센터 | 무료 | 계약서 첨부 시 확정일자 자동 부여 |
대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다
대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있고 보증금을 새 주인에게 요구할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 배당받는 권리입니다.
전입신고만 하고 확정일자를 빼먹으면 대항력은 있어도 배당 순서에서 밀릴 수 있습니다. 두 가지를 같은 날 처리하라는 이유가 여기 있습니다.
계약부터 입주까지 순서
- 계약 직후: 등기부등본을 떼어 근저당과 소유자 이름을 확인합니다.
- 계약일부터 30일 안: 임대차 신고를 하면서 계약서를 첨부해 확정일자를 함께 받습니다.
- 잔금 직전: 등기부를 한 번 더 떼어 계약 뒤 새로 잡힌 담보가 없는지 봅니다.
- 잔금·이사 당일: 열쇠를 받은 뒤 전입신고를 합니다. 확정일자가 아직이면 이때 같이 받습니다.
- 다음 날 0시: 대항력이 생기고, 확정일자가 있으면 우선변제권도 이 시점부터 효력을 냅니다.
임대차 신고 하나로 확정일자까지
임대인과 임차인이 함께 신고하는 것이 원칙이지만, 둘 중 한 명이 계약서를 붙여 내면 공동 신고로 봅니다. 이렇게 신고하면 확정일자가 따로 신청하지 않아도 자동으로 붙습니다.
중개사무소에서 전자계약으로 체결했다면 신고까지 자동 처리됩니다. 금액 변동 없이 같은 조건으로 갱신하는 계약은 신고 대상이 아닙니다.
대상 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종, 제주, 그리고 도의 시 지역입니다. 군 지역 주택은 신고 의무가 없으니 확정일자를 따로 받으면 됩니다.
다음 날 0시가 만드는 빈틈
이사 당일 낮에 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시에야 생깁니다. 그런데 집주인이 같은 날 은행에서 대출을 받아 근저당을 등기하면 그 효력은 당일 바로 생깁니다.
결과적으로 세입자가 은행보다 뒤 순위가 되어, 경매가 나면 보증금 일부를 못 받을 수 있습니다. 실제 전세 피해에서 반복되는 구조입니다.
계약서에 넣을 특약 문구
계약서에 "임대인은 잔금일 다음 날까지 이 주택에 담보권 등 권리 설정을 하지 않는다. 위반 시 계약을 해제할 수 있다"는 내용을 넣어 두면 빈틈을 줄일 수 있습니다.
보증금 반환 보증에 가입할 계획이라면 보증기관 심사 일정도 함께 봐야 합니다. 비슷한 시기 계약자가 많이 묻는 내용은 전세사기 최소보장제 11/13 시행 글의 지원 산식과 함께 읽으면 연결됩니다.
온라인과 방문, 어느 쪽이 편할까
| 방법 | 준비물 | 장점 | 주의할 점 |
|---|---|---|---|
| 정부24 전입신고 | 공동인증서 또는 간편인증 | 이사 당일 밤에도 가능 | 기존 세대에 합칠 때 세대주 확인 필요 |
| 인터넷등기소 확정일자 | 계약서 스캔본, 500원 | 주말 신청 가능 | 계약서 전 페이지가 선명해야 함 |
| 주민센터 방문 | 신분증, 계약서 원본 | 세 가지를 한 창구에서 처리 | 평일 업무 시간만 가능 |
신고를 늦추면 붙는 과태료
2025년 6월 1일 이후 맺은 계약부터 임대차 신고를 하지 않으면 금액과 지연 기간에 따라 2만~30만원, 거짓 신고는 100만원의 과태료가 부과됩니다. 전입신고도 정당한 사유 없이 14일을 넘기면 과태료 대상입니다.
순서가 꼬이는 흔한 실수
- 이사 전날 전입신고부터 하기. 대항력은 집을 넘겨받는 인도까지 갖춘 다음 날 생기므로, 미리 신고해도 효력이 앞당겨지지 않습니다.
- 회사 일정 때문에 주말 지나 전입하기. 그 사이 집주인 쪽 권리 변동이 생기면 순위가 밀립니다.
- 계약 기간 중 주소 옮기기. 가족 일부만 남겨 두지 않고 세대 전체가 빠지면 대항력이 사라집니다.
- 보증금을 올려 재계약하고 증액분 확정일자 빠뜨리기. 올린 금액은 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다.
전입신고·확정일자 FAQ
Q. 확정일자를 계약 당일에 미리 받아도 되나요?
A. 됩니다. 다만 우선변제 효력은 전입신고 다음 날 0시와 확정일자 중 늦은 쪽에 맞춰 생깁니다.
Q. 오피스텔도 같은 규칙인가요?
A. 실제 주거용으로 쓰고 전입신고를 했다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 업무용으로 계약했다면 계약서 용도부터 확인하세요.
Q. 월세 계약도 확정일자가 필요한가요?
A. 보증금이 있다면 필요합니다. 보증금 1천만원짜리 월세라도 경매 시 배당 순서는 확정일자로 갈립니다.
마무리: 이사 당일 체크
- 잔금 전 등기부 재열람
- 열쇠 받은 뒤 전입신고 접수 화면 캡처
- 확정일자 또는 임대차 신고 접수증 보관
함께 보면 좋은 글
- HUG 전세보증 10월 30일부터 사전한도심사: 계약 전에 보증 가능 금액부터 확인하는 순서를 다뤘습니다.
- 주택 중개수수료 상한 요율표: 전세 계약 때 낼 중개보수를 미리 계산해 볼 수 있습니다.
- 비거주 1주택자 전세대출 금지 확인하는 법: 집을 가진 채 전세로 이사하는 경우 대출 조건이 달라집니다.