HUG 전세보증료 계산, 전세 3억 2년이면 92만원?
HUG 전세보증금반환보증 보증료는 보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365로 계산합니다. 수도권 아파트 전세 3억원, 2년 계약이면 보통 60만~92만원 사이입니다.
요율은 연 0.097~0.211%로, 보증금 구간·주택 유형·부채비율에 따라 달라집니다. 가입 신청은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 해야 합니다.
가입 전에 볼 조건 5가지
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 |
| 보증한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 |
| 선순위채권 | 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내 |
| 거주 요건 | 전입신고와 확정일자 완료 |
| 계약서 | 계약기간 1년 이상, 공인중개사 거래 |
위반건축물(아파트 제외), 경매·압류가 걸린 집, 건물과 토지 주인이 다른 집은 가입이 안 됩니다. 계약 전에 등기부와 건축물대장을 함께 보는 이유입니다. 등기부 확인 순서는 등기부등본 3곳만 보면 된다에서 정리했습니다.
보증료율표, 내 칸 찾기
부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다. 근저당이 없는 집이라도 전세가율이 높으면 80%를 넘기 쉽습니다.
| 보증금 | 유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 1억~2억 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% | |
| 2억~5억 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출 보증료에 10%가 더 붙습니다.
아파트 3억·빌라 2억4천, 직접 계산해 보면
수도권 아파트, 시세 4억에 전세 3억
근저당 5,000만원, 계약 2년(730일)인 경우입니다. 주택가액은 4억 × 90% = 3억6,000만원, 보증한도는 3억6,000만 − 5,000만 = 3억1,000만원이라 3억 전액 가입이 됩니다.
부채비율은 (5,000만 + 3억) ÷ 3억6,000만 = 약 97%로 80% 초과 칸입니다. 2억~5억 아파트 80% 초과 요율 0.154%를 적용하면 3억 × 0.154% × 730 ÷ 365 = 92만4,000원입니다.
근저당이 없었다면 부채비율이 약 83%로 내려가지만 여전히 80% 초과라 요율은 같습니다. 전세가율이 높은 집은 근저당이 없어도 보증료가 크게 줄지 않는다는 뜻입니다.
공시가격 2억원 빌라
시세가 없는 빌라는 공시가격 × 140% × 90%, 즉 공시가격의 126%가 보증한도입니다. 2억 × 126% = 2억5,200만원이라 전세 2억6,000만원이면 가입이 안 되고, 2억4,000만원이면 됩니다.
2억4,000만원은 기타 유형 80% 초과 요율 0.197%가 적용돼 2년 보증료가 94만5,600원입니다. 보증금을 2,000만원 낮추는 협상이 가입 여부를 가르는 셈입니다. 낮춘 금액을 월세로 돌릴 때 적정선은 전월세 전환율 5% 계산법으로 확인할 수 있습니다.
보증료를 줄이는 할인
- 연소득 5,000만원 이하 가구·한부모가구: 60% 할인
- 신혼부부(합산 6,000만원 이하, 혼인 7년 이내)·다자녀·고령자 가구: 40% 할인
- 부동산거래 전자계약: 3% 추가 할인
사회배려계층 할인끼리는 겹치지 않고 가장 큰 하나만 적용됩니다. 위 아파트 사례에서 신혼부부 40% 할인을 받으면 55만4,400원이 됩니다.
낸 보증료는 연말정산 세액공제 대상(보증금 3억원 이내분)이니 납부 영수증을 챙겨 두세요. 계약 단계에서 한도를 미리 보는 절차는 HUG 사전한도심사 체크리스트에 따로 정리했습니다.
헷갈릴 때 상황별 답
계약기간 절반이 지나면 끝인가요?
원칙적으로 신청할 수 없습니다. HUG가 매월 공고하는 미분양관리지역 임차인만 만료 6개월 전까지 늘려 주는 특례가 있습니다.
집주인 동의가 필요한가요?
동의 요건은 없습니다. 다만 계약서에 보증금반환채권 양도 금지 특약이 있거나 임대인이 보증금지대상자이면 거절됩니다.
반전세도 되나요?
월세를 전환율 6.5%로 보증금에 환산해 7억·5억 기준을 봅니다. 보증금 1억, 월세 100만원이면 약 2억8,462만원으로 계산됩니다.
신청은 이렇게 진행된다
2026년 11월 현재 HUG 전세보증은 HUG 앱·홈페이지, 위탁 은행 창구, 일부 간편결제 앱에서 신청할 수 있습니다. 어디서 하든 심사 기준과 요율은 같습니다.
- 계약 직후: 전입신고와 확정일자를 같은 날 받아 둡니다.
- 서류 준비: 임대차계약서 사본, 확정일자 확인 서류, 주민등록등본, 보증금을 보낸 계좌이체 내역을 챙깁니다.
- 조회 후 신청: 보증한도와 예상 보증료를 먼저 조회하고 신청합니다.
- 심사: HUG가 등기부와 건축물대장을 다시 확인합니다. 보통 며칠에서 1주일 정도 걸립니다.
- 보증료 납부: 납부해야 보증서가 나오고 보증이 시작됩니다.
심사 중에 등기부에 새 근저당이 잡히면 부채비율이 바뀌어 거절되거나 요율이 오를 수 있습니다. 잔금 전후로 등기부를 한 번 더 떼어 보는 것이 안전합니다.
갱신 계약 때는 다시 가입하나요?
계약을 갱신하면 기존 보증이 저절로 이어지지 않습니다. 갱신 계약서로 다시 신청해야 하고, 그 시점의 시세와 요율로 보증료가 새로 계산됩니다. 집값이 내려 보증한도가 줄었다면 갱신 때 가입이 막힐 수도 있으니 만료 몇 달 전에 한도부터 조회해 보세요.
요율과 할인은 HUG가 수시로 바꿉니다. 계약 직전 HUG 홈페이지의 보증료 계산 메뉴로 한 번 더 확인하세요.