스트레스 DSR은 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 더해 상환 부담을 계산하는 방식이라, 금리가 그대로여도 받을 수 있는 한도가 줄어듭니다. 2026년 하반기 기준 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3.0%, 지방에는 0.75%가 붙습니다.
연봉 5천만원인 사람이 다른 빚 없이 금리 4.0%, 30년 원리금균등으로 은행 주담대를 받으면 가산 전 한도는 약 3억4,910만원입니다. 수도권 변동금리라면 7.0%로 계산돼 약 2억5,051만원으로 내려갑니다.
실제로 내는 이자는 4.0% 그대로이고, 줄어드는 것은 '얼마까지 빌릴 수 있나'뿐입니다. 아래 숫자는 직접 계산한 예시이며 은행 심사 결과와는 다를 수 있습니다.
목차
- 가산금리가 얼마나 붙는지부터
- 연봉별 한도 계산표
- DSR 계산 궁금증 4가지
- 한도 계산에서 착각하는 부분
가산금리가 얼마나 붙는지부터
지역과 대출 종류에 따라 다르다
| 구분 | 적용 가산금리(변동형 기준) | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 하한 1.5%보다 높게 따로 정함 |
| 지방 주담대 | 0.75% | 1.5%의 50%만 적용 |
| 신용대출 | 1.5% | 신용대출 합계 1억원 초과 시 |
DSR 규제 자체는 대출 합계가 1억원을 넘을 때 사람 단위로 적용됩니다. 은행은 연소득의 40%, 2금융권은 50%까지가 연간 원리금 상환 한도입니다.
고정금리 기간이 길수록 덜 붙는다
처음 몇 년만 금리가 고정되는 혼합형은 전체 만기에서 고정기간이 차지하는 비율로 가산금리를 줄여 줍니다. 30년 만기에 5년 고정이면 비율이 30% 미만이라 수도권 2.40%, 지방 0.45%가 적용됩니다.
| 고정기간 비율 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| 30% 미만 | 2.40% | 0.45% |
| 30% 이상 50% 미만 | 1.80% | 0.30% |
| 50% 이상 70% 미만 | 1.20% | 0.15% |
| 70% 이상 | 적용 안 함 | 적용 안 함 |
신용대출은 5년 이상 고정금리면 가산금리가 붙지 않고, 3~5년 고정이면 60%만 반영됩니다.
연봉별 한도 계산표
조건은 다른 대출 없음, 은행 DSR 40%, 30년 원리금균등, 실제 금리 4.0%입니다. 연간 상환액 상한은 연봉 5천만원이면 2,000만원(월 약 166만7천원), 7천만원이면 2,800만원입니다.
| 계산 금리 | 연봉 5천만원 | 연봉 7천만원 |
|---|---|---|
| 4.00%(가산 전) | 약 3억4,910만원 | 약 4억8,874만원 |
| 4.75%(지방 변동) | 약 3억1,950만원 | 약 4억4,730만원 |
| 6.40%(수도권 5년 혼합) | 약 2억6,645만원 | 약 3억7,303만원 |
| 7.00%(수도권 변동) | 약 2억5,051만원 | 약 3억5,072만원 |
계산을 직접 해 보는 순서
- 연봉 × 40%로 1년에 갚을 수 있는 원리금 상한을 구합니다.
- 이미 있는 자동차 할부·신용대출의 연간 원리금을 빼서 남은 여유를 봅니다.
- 실제 금리에 지역·유형별 가산금리를 더한 '계산 금리'를 정합니다.
- 대출 계산기에 계산 금리와 만기를 넣고, 월 상환액이 여유분 ÷ 12 이하가 되는 금액을 찾습니다.
여기에 주택담보인정비율(LTV)과 수도권·규제지역의 가격대별 상한(시세 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원)이 따로 걸리므로, 셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도입니다.
잔금 때 필요한 현금은 대출만으로 끝나지 않습니다. 세금은 아파트 취득세 계산하는 법, 중개 비용은 주택 중개수수료 상한 요율표로 미리 더해 두세요.
DSR 계산 궁금증 4가지
전세대출도 DSR에 들어가나요?
무주택자의 전세대출은 대부분 DSR 계산에서 빠집니다. 다만 집을 가진 사람이 받는 전세대출은 이자 상환분이 DSR에 들어가며, 비거주 1주택자는 아예 막히는 경우도 있어 비거주 1주택자 전세대출 금지 정리를 함께 확인해야 합니다.
고정금리로 받으면 한도가 얼마나 달라지나요?
만기의 70% 이상 금리가 고정되는 상품이면 가산금리를 붙이지 않습니다. 같은 연봉 5천만원, 실제 금리 4.0% 조건이라면 수도권에서도 가산 전과 같은 약 3억4,910만원으로 계산됩니다. 다만 고정형은 처음 금리가 변동형보다 높게 나오는 경우가 많아, 계산 금리가 아니라 실제 금리로 다시 비교해야 합니다.
만기를 40년으로 늘리면 한도가 커지나요?
계산상으로는 커집니다. 수도권 변동형 7.0% 기준 연봉 5천만원이면 30년 약 2억5,051만원이 40년에서는 약 2억6,820만원으로 1,800만원 정도 늘어납니다. 대신 은행마다 DSR을 계산할 때 인정하는 최장 만기를 따로 두는 곳이 있어 상담 때 꼭 물어봐야 합니다.
가산금리는 언제 다시 바뀌나요?
기준이 되는 스트레스 금리는 해마다 6월과 12월에 다음 반기 적용 값이 발표됩니다. 2027년 1월부터 쓸 값은 12월 말 금융위원회 발표에서 확인하고, 잔금이 해를 넘기면 그 숫자로 다시 계산하는 편이 안전합니다.
정책은 금리 흐름과 시장 상황에 따라 바뀔 수 있으니 대출 상담 전 은행과 금융위원회 공지를 꼭 다시 보세요.
청약 당첨 후 중도금·잔금 일정까지 함께 따져야 한다면 청약 가점 계산 예시부터 보면 준비 순서가 잡힙니다.
한도 계산에서 착각하는 부분
- 가산금리만큼 이자를 더 낸다고 생각하는 경우: 스트레스 금리는 한도 심사에만 쓰는 숫자입니다. 매달 내는 이자는 약정 금리로 계산됩니다.
- 마이너스통장을 빼고 계산하는 경우: 쓰지 않은 한도도 약정 금액 기준으로 DSR에 잡힐 수 있어, 잔금 전에 줄이거나 해지하면 여유가 생깁니다.
- 집값만 보고 LTV 한도만 믿는 경우: LTV로는 5억원이 나와도 소득 기준 DSR에서 2억원대로 막히는 일이 흔합니다.
- 작년 소득으로 계산하는 경우: 은행은 보통 가장 최근 확정 소득 서류를 기준으로 봅니다. 이직이나 휴직이 있었다면 원천징수영수증 금액부터 확인하세요.
이 글은 일반 정보이며 금융 상담이나 대출 권유가 아닙니다.